房屋租賃合同糾紛代理意見尊敬的大法官、法官：

I.自2014年10月15日起，被告劉某經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，于2014年7月15日在瑪雅房屋中介與原告簽訂房屋租賃合同。經(jīng)協(xié)議，被告人劉某將位于邯鄲市a區(qū)20弄的花園7-1-9號(hào)房屋出租，自2014年7月15日至2015年7月15日，租期12個(gè)月，月租金1600元，租金按季度結(jié)算。被告應(yīng)在每季度前30天內(nèi)全額支付原告。被告未按約定支付租金及其他費(fèi)用的，原告應(yīng)每日承擔(dān)應(yīng)支付費(fèi)用的10%作為違約金。逾期超過15日的，原告有權(quán)單方解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)一個(gè)月租金的違約金。協(xié)議簽訂后，原告已按約定現(xiàn)場(chǎng)交付被告看過并認(rèn)可的房屋。但被告入住后，在第一季度即2014年7月15日至2014年10月14日支付租金三個(gè)月后，仍未支付租金。截至目前，他已近6個(gè)月未交房租，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。二是原告多次催促被告交納租金，但被告拒絕交納。原告已通知被告按合同約定解除租賃協(xié)議，應(yīng)確認(rèn)原告與被告之間的租賃合同已依法解除，并責(zé)令被告支付租金后立即搬出原告房屋，原告分別于2014年11月15日和24日向被告發(fā)出《關(guān)于督促劉某盡快履行支付租賃費(fèi)義務(wù)的通知》，但被告拒絕支付租賃費(fèi)。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。”2014年12月1日，被告人劉某接到解除租賃協(xié)議的通知，要求劉某立即搬出某花園7-1-9號(hào)房屋。但被告置之不理，既不交租金也不搬離房屋，嚴(yán)重侵害了原告的權(quán)利。根據(jù)合同法，“第九十七條合同終止后，尚未履行的，應(yīng)當(dāng)終止履行；已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)要求賠償或者采取其他補(bǔ)救措施，被告應(yīng)當(dāng)立即搬出原告房屋，向原告支付所欠租金和違約金。三是被告辯稱，原告因不履行修理義務(wù)而拒不支付租金的理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。

房屋出租人的修繕義務(wù)是保護(hù)承租人的基本居住權(quán)和使用權(quán)，不應(yīng)包括合同以外的改善和升值要求。本案中，被告人劉某在簽訂租賃合同前，已當(dāng)場(chǎng)看房并認(rèn)領(lǐng)。按照約定，原告將被告看到并認(rèn)可的房屋交付給被告，即原告履行了合同義務(wù)。被告辯稱，拒不支付房屋租金的理由是：房屋內(nèi)的紗窗未修好，天然氣灶未更換，對(duì)講機(jī)、電熱水器插頭、門框內(nèi)口未安裝，無法支付采暖費(fèi)。其次，這些設(shè)施超出了協(xié)議第10條的規(guī)定，不是原告的維修義務(wù)。第三，到目前為止，由于其他原因，整個(gè)社會(huì)還沒有開放燃?xì)獾氖褂?，因此被告主張?yīng)由原告承擔(dān)是不合理的。四是所謂房屋內(nèi)紗窗未修好，電熱水器插頭和門框內(nèi)口未安裝，根本不影響房屋生活的事實(shí)，是被告提出的改善要求。更有甚者，這些情況是被告人在現(xiàn)場(chǎng)看到并認(rèn)識(shí)到的租賃房屋的現(xiàn)狀，他在簽訂協(xié)議前就知道并愿意接受。因此，被告不應(yīng)拒絕支付租金。

本案中，原告出租給被告的房屋是原告新裝修、未使用的新房，各種配套設(shè)施是新安裝的。經(jīng)被告人現(xiàn)場(chǎng)檢查確認(rèn)，完好無損，可以使用。被告應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)原告因使用不當(dāng)而損壞的新安裝的雨水口。退一步說，即使淋浴器自然損壞，根據(jù)合同法規(guī)定，“第二百二十一條承租人在租賃物需要修理時(shí)，可以要求出租人在合理期限內(nèi)修理”，被告還應(yīng)當(dāng)通知原告在合理期限內(nèi)修理缺陷。然而，被告通過電話通知原告，必須在晚上7點(diǎn)之前更換。顯然，這違反了法律的“合理性”。

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條出租人對(duì)出租房屋或合同約定的自然損壞進(jìn)行修理的，因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由出租人負(fù)責(zé)修理，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修理或者賠償責(zé)任，因此，被告辯稱，原告承擔(dān)的上述修理義務(wù)因沒有法律規(guī)定和合同約定而不能成立。4被告應(yīng)按約定向原告支付2014年10月15日至2015年3月31日期間的租金8800元及違約金7320元，并立即搬出原告房屋。

自2014年10月15日至今天開庭，被告一直未支付租金。雖然原告通知終止了合同，但被告沒有搬出原告的房子?！逗贤ā芬?guī)定：“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?，被告于2014年10月15日至2015年3月31日期間，向原告支付租金8800元、違約金7320元，并立即搬出原告房屋。綜上所述，被告自2014年10月15日起未按合同約定支付租金，屬于嚴(yán)重違約。原告已催促并致函被告終止合同。被告辯稱，原告未履行贍養(yǎng)義務(wù)，無事實(shí)依據(jù)，不符合合同和法律規(guī)定。請(qǐng)求法院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求，責(zé)令被告立即搬出原告住所。合議庭應(yīng)當(dāng)充分考慮上述意見。

謝謝，首席法官和法官！

**昊博律師事務(wù)所律師：XXX

2015年3月31日

綜上所述，我們可以知道，在代理意見中，本次糾紛應(yīng)該有事實(shí)和充分的理由，以及賠償相關(guān)事宜，希望我能幫到您。當(dāng)然，如果您有任何疑問，歡迎您就律霸進(jìn)行在線律師咨詢。我們會(huì)及時(shí)回答你的問題。你知道嗎