北京市高級人民法院關于印發(fā)《農村私人房屋買賣合同效力認定及處理原則座談會紀要》的通知；各區(qū)縣法院：

為研究統(tǒng)一執(zhí)法標準，日前，高院第一人民法院、審判監(jiān)督法院、立案法院聯(lián)合召開了合同效力認定和合同糾紛處理原則研討會討論了農村私有房屋銷售中的一些難點問題，形成了會議紀要。現(xiàn)印發(fā)各法院，供審判參考。

如果在執(zhí)行過程中出現(xiàn)任何問題或情況，請根據(jù)集中業(yè)務與高等法院聯(lián)系。

附件：

農村私房買賣合同效力認定及處理原則研討會紀要近年來，市法院受理了一批農村私房買賣案件。由于相關法律法規(guī)不明確，對合同效力的認定存在差異，這在一定程度上導致了此類案件的出現(xiàn)，同一法院、不同業(yè)務部門、不同法官之間沒有統(tǒng)一的裁判標準。為研究統(tǒng)一執(zhí)法標準，2004年12月，中國人民法院第一人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院人民法院，出賣人起訴買受人，確認合同無效，收回房屋；從雙方身份看，出賣人是農村村民，買受人主要是城鎮(zhèn)居民或其他村的村民，也賣給同村村民；從交易時起，大多發(fā)生在起訴前兩年多，有的甚至超過10年；從合同履行情況看，他們大多履行了合同義務，賣方交付了房屋，買方入住并支付了房款，但大多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；從訴訟原因來看，大多是由于土地升值、土地征用、房屋拆遷等因素所致。房屋現(xiàn)值或拆遷補償價遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人因利益驅使提起訴訟。從標的物現(xiàn)狀看，部分房屋進行了裝修、改建、改建等增建。大多數(shù)與會者認為，農村私人住房買賣合同應當無效。主要原因如下：

首先，住房交易必須涉及宅基地交易，這是中國法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。2009年，國務院辦公廳頒布了《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，規(guī)定：“農民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得占用農民集體土地建房，有關部門應當予以糾正對違法建設、購買的房屋，不核發(fā)土地使用證、房產證，“國家土地管理局[1990]97號《關于其他形式違法轉讓土地具體應用請示的批復》也明確規(guī)定，屬于“違法轉讓土地”的違法行為之一“以其他形式”為原住宅基地使用人未經(jīng)合法批準，通過他人投資改建房屋，為投資者使用，并從中獲利或取得房屋產權。你知道嗎