1、 商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償制度，對于有效保護買受人的合法利益，有效懲治出賣人欺詐和惡意違約行為，維護房地產市場交易安全，具有重要意義，推進社會誠信建設。本文首先闡述了商品房買賣合同中懲罰性賠償的特點，然后探討了如何在商品房買賣合同中適用懲罰性賠償。首先，適用懲罰性賠償的前提。商品房是房地產企業開發并向社會出售的住房，而存量房、經濟適用房、集資房和宅基地不屬于商品房，商品房買賣合同司法解釋規定的懲罰性賠償不適用。購房者可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購房目的可以是生活消費或投資收益。

2。懲罰性賠償適用于特定情形。商品房買賣合同司法解釋第八條、第九條適用于欺詐和違約的懲罰性賠償，虛假廣告、定金陷阱、質量缺陷、面積誤差等欺詐和違約行為不適用于懲罰性賠償，出賣人承擔一般賠償責任違約。懲罰性賠償的前提是合同的無效或終止。買方請求懲罰性賠償，應當首先請求宣告買賣合同無效，或者請求解除或者終止買賣合同。相反，即使出賣人有欺詐和惡意違約行為，但買受人不要求確認買賣合同無效，或者不要求解除或者終止買賣合同，也不能要求懲罰性賠償。懲罰性賠償不同于一般的違約賠償。合同無效或者解除的，當事人應當承擔締約過失責任，賠償范圍為信賴利益；因違約終止合同的，違約方應承擔違約責任，賠償范圍為履約利息。這兩種賠償的目的是彌補損失，而懲罰性賠償的目的是懲罰。如果發生欺詐或惡意違約，賣方除承擔賠償外，還應承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以賠償為基礎，不能單獨適用。懲罰性賠償不同于雙重賠償。懲罰性賠償并非直接適用于《消費者權益保護法》，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體適用。懲罰性賠償制度起源于英美法系國家，適用于不同的領域。如《消費者權益保護法》規定，經營者提供有欺詐行為的商品或者服務的，應當按照消費者的要求增加損失賠償，增加的賠償金額為消費者購買商品的價格或者按照食品價格接受服務的成本《安全法》規定，消費者生產不符合食品安全標準的食品或者明知是不符合食品安全標準的食品而銷售的，除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求十倍于價格的賠償。《消費者權益保護法》規定的雙重賠償與《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償并不完全相同。前者適用于經營者欺詐提供商品或者服務，賠償限額為消費者購買商品或者接受服務價格的兩倍；后者適用于銷售者欺詐、惡意違約的情形，賠償限額不超過兩倍超過已付購買價格的一倍。具體賠償數額根據案件的具體情況，如出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節嚴重程度、獲利數額、損失大小、社會影響程度、經濟狀況等，買方的侵權程度和賠償金額由法官決定。二是懲罰性賠償的適用：根據《商品房合同司法解釋》第八條規定，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人就將房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。商品房買賣合同訂立后，商品房權屬轉移前，出賣人對在建工程和竣工商品房享有所有權，并有權處分其名下的財產，將在建工程抵押給第三人取得建設資金，或者將商品房再次出售給第三人。當不同權利發生沖突時，法院需要對抵押合同和售后合同的效力進行審查。第三人的利益受到法院的保護，意味著買方的合同目的失效。買受人可以要求解除合同，退還已付貨款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔懲罰性責任。當然，法院對第三人利益的保護不是保護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基于不動產登記信托的交易行為。相反，在下列情況下，買受人無需要求解除合同，更不用說要求懲罰性賠償：

（1）出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人可以（2）第三人行使抵押權，支付全部或者大部分房價款的，買受人可以主張權利優先于抵押權；（3）出賣人將房屋出售給第三人，但選擇與原買受人履行合同的，或者后一份買賣合同無效的，原買受人能夠實現合同目的的；（4）出賣人與第三人惡意串通訂立商品房買賣合同并交付使用的，買受人可以要求確認出賣人與第三人簽訂的商品房買賣合同無效。根據《商品房合同司法解釋》第九條規定，欺詐行為包括四種情形：故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假的商品房預售許可證；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實；故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實。根據《商品房合同司法解釋》第二條規定，未取得商品房預售許可證的買賣雙方簽訂的商品房預售合同無效。抵押物的轉讓，應當經抵押權人同意，轉讓價款應當提前清償或者提存。未經抵押權人同意轉讓抵押物的，抵押權人仍可以行使抵押權。當多個銷售合同有效時，賣方選擇如何履行合同。最終，只有一個購房者才能取得房屋產權，而其他購房者卻未能達到合同的目的。根據《商品房合同司法解釋》第七條規定，出賣人將補償安置房出售給第三人，被拆遷人要求先取得補償安置房的，法院予以支持，第三人合同目的失效。出賣人應當堅持誠實信用原則，如實告知訂立商品房買賣合同的有關事項。出賣人隱瞞事實，使買受人陷于錯誤，意思表示不真實的。買受人可以根據情況請求法院宣告合同無效、請求終止合同或者請求解除合同。第二，在什么情況下商品房銷售應當雙倍賠償。

1。商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人房屋抵押給第三人，買受人不能取得房屋的，買受人可以要求出賣人雙倍賠償。商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出售給第三人，買受人無法取得房屋的，可以向出賣人要求雙倍賠償。出賣人在簽訂商品房買賣合同時故意隱瞞未取得商品房預售許可證或者提供虛假的商品房預售許可證的