房屋權利分為土地和房屋兩部分。土地的性質(zhì)有國家所有制（城市土地）和集體所有制（農(nóng)村土地）。所有權的標志就是我們通常所說的房產(chǎn)證。

最常見的糾紛來自有限產(chǎn)權，如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房，以及非產(chǎn)權，包括公房、宅基地等小產(chǎn)權房。

經(jīng)濟適用房5年內(nèi)不能上市交易，部分安置房3年內(nèi)不能上市交易，而公房只有出租權，沒有所有權。建在農(nóng)村宅基地上的房屋只能在村集體內(nèi)買賣。

在上述房屋交易中，只有簽訂合同，房屋本身交付使用，但無法完成過戶登記。這樣，賣方的風險小，買方的風險大。一旦房價飆升，賣方將起訴買方確認買賣合同無效，然后要求退房。大多數(shù)這樣的訴訟都能得到法院的支持。二是夫妻在婚姻關系存續(xù)期間取得的房屋，出賣人無權處分。多數(shù)情況下，房產(chǎn)證上只有夫妻倆的名字。夫妻一方未經(jīng)另一方同意將房屋出售的，無權處分。

沒有處分權的合同是效力未定的合同。對方承認的，無效；拒不承認的，無效。

有幾種常見的未經(jīng)授權的處罰案例：

1。父母為子女賣房，房價就會上漲。夫妻出售房屋時，只有一方簽訂合同，不出具另一方的委托書，房價上漲。夫妻離婚時，一方偷偷賣房，如果房價上漲，就會導致各種借口阻礙交易繼續(xù)，如“對方在國外”、“子女出差”、“對方在外地”、“離婚”。此時，作為買家，他面臨著進退兩難的境地。押金在賣方手里。他可能付了一大筆房款，還了抵押貸款。繼續(xù)交易，可能不是出于好意，拿不到房子。如果終止交易，您可能無法收回定金和首付，您可能會失去房價上漲的差價。三是購房者沒有購房資格。中介承諾繳納社保，可以取得房屋資格，行為違法，但也不可行，自2012年6月15日起，上海市區(qū)縣交易中心已停止了戶籍在社保領域的房產(chǎn)過戶。如果買方輕信中介的承諾，賣方無需支付違約金即可解除合同。第四，無法處理按揭糾紛。因為不是每個按揭申請都能順利辦理，剛需購房的購房者都與開發(fā)商簽訂了購房合同，交了定金或首付，但按揭貸款卻無法辦理。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款，未履行的因一方原因訂立商品房擔保貸款合同，致使商品房買賣合同無法繼續(xù)履行的，對另一方進行處罰，可以要求解除合同并賠償損失。當事人因不可歸責于當事人的原因不能訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其利息、押金退還買受人。

不能歸咎于雙方的主要原因是政策因素，如國家貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關原因。如果發(fā)生這種情況，買方也可以要求終止合同，退還定金。

但如果是由于買方自身原因，如買方提供的資料不完整，或買方缺乏償還能力，銀行審查認為買方不符合貸款條件，不發(fā)放貸款，導致貸款合同無法簽訂。如果買方想終止已訂立的采購合同，法院一般不予支持。相對而言，二手房的質(zhì)量問題與商品房差不多，但比商品房少。因為業(yè)主購買商品房時，房子可能還沒有完工，這并不能給業(yè)主提前查看房屋狀況的機會，但二手房并不存在這樣的問題。質(zhì)量問題的主人只要稍微了解一下就可以檢查質(zhì)量。但二手房的質(zhì)量問題不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能是原業(yè)主賣房的主要因素。

另外，二手房也存在一些商品房沒有的質(zhì)量問題，比如二手房可能是一個惡性的房子。有關兇宅問題的詳細情況，請參閱黃偉清律師關于兇宅問題的論述。房屋不能交付糾紛購買二手房會遇到一個可能的問題，即房屋中有租戶。買受人購買的房屋可能不是業(yè)主自己的住所，而是業(yè)主將房屋出租給他人的。在這種情況下，承租人有優(yōu)先購買權。也就是說，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買房屋的權利，業(yè)主必須將交易意向告知承租人，買賣雙方才能生效。如果承租人愿意購買，他將比買受人有優(yōu)先購買權，而不是以簽訂買賣合同的順序為依據(jù)。

另一個問題是，出售并不違反租約。也就是說，即使承租人不反對原業(yè)主出售房屋，他也有權按照租賃合同繼續(xù)居住。買受人購房時，既不能與承租人解除合同，也不能將承租人趕走搬入。

在其他情況下，可能是債務人擁有房屋，親戚朋友由于各種原因不愿搬走，導致無法交付。第七，定金糾紛是二手房交易中涉及最多、最復雜的糾紛。

押金最重要的兩個要素是，押金應以書面形式書寫，而押金應實際交付。

認購金、定金、預付款等字樣與定金字樣不具有同等法律約束力，除非有詳細說明。保證金一般不超過合同總價的20%，超出部分無效。

最常見的定金糾紛是由于價格變動或其他因素，一方當事人不愿進行交易，不愿承擔相應的違約責任。

尋求法律服務有六個目的：

1。幫助不想繼續(xù)履行合同的買方取回定金。

2。幫助不想繼續(xù)履行合同的賣方不退還定金或少退還定金。當出賣人不想繼續(xù)履行合同時，幫助買受人繼續(xù)購房。當買受人不愿繼續(xù)履行合同時，幫助出賣人順利出售房屋。協(xié)助買方追究賣方的違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費和差價等。因此，買受人往往與中介串通，以避免損害合同價款，并希望通過中介避免損害合同價款。房屋買賣合同約定出賣人賬戶遷出、買受人賬戶遷入的，出賣人拒絕遷出的，構成違約，應當承擔違約責任。如果合同中沒有這樣的約定，將對買方構成負擔。根據(jù)法律規(guī)定，戶口屬于公安部門，屬于行政權力范圍。法院一般不受理涉及戶口的訴訟。即使出現(xiàn)這樣的糾紛，也不可能直接向法院起訴，要求房東轉賬。原房屋所有人不同意自動遷出戶口的，公安機關不能強行遷出原房屋所有人的戶口。一般業(yè)主認為，買房時需要找中介，因為中介公司提供的是正規(guī)服務，其中應該包括驗房