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寧波
如果賣方因各種原因違約，買方應如何處理
案例一：方先生的教育地產被“劃歸”
南京的一位購房者，方先生購買了一套教育地產，并在簽訂二手房合同時交了25萬元定金。賣了房子后，他以“簽合同時喝多了”為由毀約。事實上，賣房人把房子的價格提高了30%，然后又賣掉了。經過法律協商，方先生了解到，如果上訴成功，就無法收回房子。他只能讓賣房者支付房價上漲20%作為違約金，而違約金的數額遠遠小于房價上漲的幅度。案例二：吳女士連續兩次違約，家庭成員增多，于是看中了一套140平方米的教育地產，簽訂了總價510萬元的購房合同，同時支付了25萬元購房定金。但在短短的一個月內，賣房人就會以各種理由推卸責任，說不賣房子。另外，賣房人不愿意支付成交價20%的違約金，甚至表示“不怕起訴，起訴兩三年，房價漲到你買不起房”。之后，吳女士看中了同一小區的另一套房子，總價550萬元，定金35萬元。但賣家隱瞞了沒有房產證的事實，后來又說房主是他妹妹，她無權交易。吳女士兩個月內再次遭遇違約。
為什么違約頻繁發生？
1。房價大幅上漲，違約金額遠低于房屋轉售收入；
2。購房者急于買房，因為他們還沒有弄清楚房子的產權。中介市場存在漏洞，購房者對違約“信心十足”。賣房人以一定價格出售房屋后，往往會將房屋賣給其他中介。如果買方愿意支付更高的價格，這可以彌補違約金和有盈余，他們會選擇違約。現行法律對賣方違約如何處理？
1。我國法律規定：只要定金金額低于房產總價的20%，就是合法的，買受人可以通過多交定金來限制出賣人的違約行為，從而增加出賣人的違約成本。比如總價180萬元的房子，押金可以達到36萬元。如果買方提前支付20萬元，賣方違約將退還40萬元。對賣方來說，違約的代價已經夠高了。合同簽訂要規范。購房人在購房時，必須使用行政主管部門監管的合同示范文本，明確指出買賣雙方的責任和義務，并留存相關文件，為違約提供法律依據。
3。購房者應盡快辦理資金監管，再辦理房地產過戶手續。如果過戶周期過長，賣房人可能會為房子找到下一套房子，違約風險增大。你知道嗎
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