顧名思義，爛尾樓是指已辦理土地使用和規(guī)劃手續(xù)，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或債務(wù)糾紛，在項(xiàng)目開工后停產(chǎn)一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。形成爛尾樓的原因有很多。在現(xiàn)實(shí)中，包括開發(fā)商破產(chǎn)、建設(shè)資金不足、工程涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違反法律法規(guī)導(dǎo)致工程停工等，都可能造成在建樓房的爛尾樓。但最常見的原因是開發(fā)商資金鏈斷裂，即項(xiàng)目尚未完工，但開發(fā)商無力承擔(dān)資金，銀行不愿繼續(xù)放貸，項(xiàng)目無法轉(zhuǎn)讓給其他投資者，最終成為爛尾樓。

對(duì)于未完工的住宅，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬是關(guān)鍵。

如果開發(fā)商宣布破產(chǎn)時(shí)房子還沒有蓋好，將導(dǎo)致開發(fā)商無法履行對(duì)買方的責(zé)任。根據(jù)購房方式的不同，可分為抵押貸款購房和分期付款購房?jī)煞N具體情況。這兩種購房方式會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)產(chǎn)生不同的影響。因此，購房者應(yīng)首先咨詢專業(yè)法律意見，明確自己的產(chǎn)權(quán)歸屬。因?yàn)闋€尾樓的產(chǎn)權(quán)對(duì)于購房者來說尤為重要。律師提醒，購房時(shí)，首先要確定房屋的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否清晰，房屋是否已被銀行抵押；其次，首先要確定房屋是否有出賣人的產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后要知道房子是否抵押，如果有抵押，要明確抵押期限和如何解除抵押；最后，如果是拍賣行，要了解是否辦理了財(cái)產(chǎn)過戶手續(xù)。如果開發(fā)商破產(chǎn)后房地產(chǎn)已經(jīng)完工，購房人可以按照以下程序向房管部門申請(qǐng)房產(chǎn)證：

1；

2。已依法注銷的，買受人憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明和商品房買賣合同原件到房管部門辦理房產(chǎn)證，辦理證明過程中需要買方出具的個(gè)人身份證等信息。經(jīng)核實(shí)，由房管部門辦理。

聯(lián)合各方力量，一步步協(xié)商維權(quán)

在明確產(chǎn)權(quán)歸屬后，購房者應(yīng)盡最大努力與其他業(yè)主一起爭(zhēng)取最大限度的法律支持。

首先，如果購買的房地產(chǎn)很可能是“爛尾樓”，我們可以盡量給開發(fā)商一些時(shí)間。如果開發(fā)商能在短時(shí)間內(nèi)籌集資金，完成后續(xù)項(xiàng)目，購房者的損失可以降到最低。其次，如果開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，房子就不能還給開發(fā)商。因?yàn)橥朔亢螅I家拿不到購房款，只能拿到收據(jù)或借據(jù)。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系將由買賣變成債務(wù)。如果開發(fā)商最終因資不抵債而不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)將被法院拍賣。根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，消費(fèi)者比普通債權(quán)人（特別是已經(jīng)通過預(yù)購取得房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者）更容易從開發(fā)商處獲得賠償。另外，如果決定起訴開發(fā)商，業(yè)主也必須團(tuán)結(jié)一致。如果其他業(yè)主勝訴并獲得賠償，而一些業(yè)主不及時(shí)起訴，最終可能得不到賠償。

如何避免購買爛尾樓？

當(dāng)然，作為購房者，遇到爛尾樓可能是他們最不想看到的，購房者總是處于弱勢(shì)地位。與其事發(fā)后省時(shí)省力維權(quán)，不如提前充分利用主動(dòng)權(quán)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行全面調(diào)查。

一般來說，規(guī)模大、知名度高、品牌知名的開發(fā)商會(huì)更可靠。對(duì)于那些剛剛轉(zhuǎn)型、缺乏經(jīng)驗(yàn)的中小開發(fā)商來說，購房者應(yīng)該多加關(guān)注。最安全的方法是直接購買現(xiàn)有的房子。今后買房要注意什么？

1。開發(fā)商實(shí)力綜合調(diào)查

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)水平是從注冊(cè)資本、開發(fā)資質(zhì)等方面來判斷的。資格等級(jí)分為四級(jí)，第一級(jí)最高，第四級(jí)最低。如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說明開發(fā)商的實(shí)力比較強(qiáng)。如果選擇這樣的開發(fā)商，房地產(chǎn)失敗的概率是最低的。這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，但也是一般買家最容易忽略的地方。

2。調(diào)查開發(fā)商的聲譽(yù)

那么，當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商實(shí)力較差，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是3級(jí)或4級(jí)，那他們一定不買嗎？不一定！尤其是地級(jí)市、縣，開發(fā)商多為本地開發(fā)商。如果他們不買自己的房子，那么他們就別無選擇。此時(shí)，有必要審視開發(fā)商的公信力。首先，讓我們看看開發(fā)者的聲譽(yù)。當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商應(yīng)該在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊懥Γ麄兊挠H戚朋友對(duì)他們的印象和意見會(huì)有一點(diǎn)了解。另外，還要了解開發(fā)商過去開發(fā)的房地產(chǎn)，從入住的業(yè)主那里了解工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按時(shí)交房等情況。如果不方便直接了解，可以到房產(chǎn)網(wǎng)站業(yè)主論壇了解。三。了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的程序。如果房子能合法出售，項(xiàng)目應(yīng)該有完整的“五證”“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。購買“五證”齊全的房子，不僅有利于避免樓花爛尾，也有利于以后申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證。如果“五證”不齊全，就意味著房屋手續(xù)不齊全，那么申請(qǐng)房產(chǎn)證就不會(huì)順利進(jìn)行，甚至拖得很長(zhǎng)時(shí)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)三分之二的主體保障性安居工程已經(jīng)竣工時(shí)，失敗的概率普遍較低。一些購房者被內(nèi)部認(rèn)購和單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，并在項(xiàng)目成立前匆忙付款。眾所周知，不開工就意味著手續(xù)不到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。尤其是城中村改造項(xiàng)目，更具有突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。你知道嗎