上海要收取違約金提前償還購(gòu)房貸款，北京也可能這樣處理的消息在一些媒體上發(fā)表后，很多讀者給本刊打電話詢問(wèn)購(gòu)房貸款的一些問(wèn)題。現(xiàn)在，請(qǐng)給我們一個(gè)答案。購(gòu)房者能否選擇貸款銀行？在銀行辦理住房貸款過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)按照開(kāi)發(fā)商提供的貸款銀行辦理住房貸款手續(xù)。因?yàn)樵诖酥埃_(kāi)發(fā)商和銀行要簽訂合作協(xié)議，沒(méi)有合作協(xié)議，銀行就不會(huì)給某房地產(chǎn)商辦理住房貸款。如果開(kāi)發(fā)商和幾家商業(yè)銀行簽訂了合作協(xié)議，購(gòu)房者可以選擇其中一家銀行做房貸；如果只有一家銀行，購(gòu)房者就不能選擇。目前，各大商業(yè)銀行在住房貸款方面的宏觀政策差別不大，但在個(gè)別程序和材料要求上略有差別。今后的發(fā)展趨勢(shì)是降低門檻、簡(jiǎn)化程序、嚴(yán)格審查、加大違約處罰力度。在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，我可以選擇律師事務(wù)所和保險(xiǎn)公司嗎？根據(jù)中國(guó)人民銀行的相關(guān)要求，負(fù)責(zé)審核辦理住房貸款業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所必須得到貸款銀行的認(rèn)可。貸款銀行對(duì)律師事務(wù)所從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)進(jìn)行審查后，可以與律師事務(wù)所簽訂合作協(xié)議，辦理相應(yīng)的住房貸款業(yè)務(wù)。因此，如果購(gòu)房者選擇了一家好的貸款銀行，將確定負(fù)責(zé)審核貸款信息的律師事務(wù)所，而不是使用自己的私人律師或其他律師事務(wù)所。無(wú)獨(dú)有偶，根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款必須投保房地產(chǎn)，而且保險(xiǎn)公司也是貸款銀行指定的，因此購(gòu)房者自己不能選擇其他保險(xiǎn)公司。購(gòu)房者主要是按照貸款律師的要求準(zhǔn)備材料，在貸款銀行允許的范圍內(nèi)合理選擇貸款金額和時(shí)間。如何科學(xué)選擇貸款額度和時(shí)間？如何選擇貸款額度和時(shí)間是最合適的，完全由每個(gè)購(gòu)房者根據(jù)自己的實(shí)際收入和還款能力來(lái)決定。如果貸款金額大，時(shí)間長(zhǎng)，利息就多；反之，利息就少。目前貸款利率只有兩種，5年以下（含5年）年利率為4.77%，5年以上年利率為5.04%。如果購(gòu)房者沒(méi)有剩余存款，希望將來(lái)減輕每月還款壓力，可以選擇少交首付、延長(zhǎng)貸款期限，但除住房公積金貸款外，一般首付不能低于20%，貸款期限不能超過(guò)20年。這樣做的好處是保證購(gòu)房者的正常生活不會(huì)因?yàn)檫€款而困難，缺點(diǎn)是多支付貸款利息。如果購(gòu)房者存款有余款又沒(méi)有其他用途，最好多交首付，降低貸款額度，然后根據(jù)自己每月的還款能力選擇貸款時(shí)間。時(shí)間越短，支付的銀行利息就越少。如果購(gòu)房者有多余的存款等投資渠道，最好少交首付多貸，因?yàn)?a href='http://www.6065bob.com/fangdai/4.html' target='_blank' data-horse>房貸利率較低，其他方面的投資回報(bào)可能大于向銀行支付的利息。預(yù)付款值得嗎？提前償付違約金可能是未來(lái)的趨勢(shì)。因?yàn)橘J款利息是銀行獲取收入的主要途徑之一，如果購(gòu)房者提前還款少付利息，銀行的收入會(huì)受到很大影響，因此收取一定數(shù)額的違約金是合理的，也是有法律依據(jù)的。現(xiàn)在只在上海，而且只在不到一年的時(shí)間內(nèi)還清貸款，商業(yè)銀行收取的違約金數(shù)額并不高，提前一年還款后，就沒(méi)有違約金了。所以針對(duì)這種情況，購(gòu)房者沒(méi)有必要急于提前還款。重要的是要轉(zhuǎn)變自己的消費(fèi)觀念，不要把重點(diǎn)放在支付給銀行的利息上，而是要從多個(gè)角度分析按時(shí)還貸的好處，比如減輕當(dāng)前的生活壓力，建立良好的銀行信用檔案等。如果借款人收入明顯高于預(yù)期，具備提前還貸能力，是否需要提前還貸？提前還貸值得嗎？這取決于實(shí)際情況。如果有剩余資金，沒(méi)有其他用途，即使你必須支付違約金，提前還款仍然是適當(dāng)?shù)模驗(yàn)槎嘀Ц兜睦⒖隙ǜ哂谶`約金；如果你使用投資資金提前還款或通過(guò)其他方式借款，只是為了避免提前支付違約金，這不值得。