一、解決的法律路徑

房屋發(fā)生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關系——適用相關的法律規(guī)定————明確責任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。

二、常見的房屋滲漏原因

1、開發(fā)商建房時因質量問題造成的

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成對樓下住戶的侵害

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏。

不同的滲漏原因，形成不同的法律關系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關系錯誤，就會導致確立案由和適用法律的錯誤，判決結果就會差之毫厘謬之千里。

三、不同的滲漏原因形成不同的法律關系。

針對上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關法律關系：

1、開發(fā)商建房時因質量問題造成的滲漏，形成商品住宅質量糾紛法律關系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權法律關系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，形成相鄰法律關系。

4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，也是形成相鄰法律關系

5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期，則應適用物業(yè)管理糾紛法律關系。

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。”

《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的，即使在五年的質保期內，開發(fā)商也不應承擔責任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當?shù)脑颍瑒t應相應減輕開發(fā)商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應當承擔民事責任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責任的承擔，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”

《物權法》第八十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第八十六條規(guī)定，“不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定，“不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。”

根據(jù)以上相鄰關系的規(guī)定，房屋用水與排水的相鄰關系歸納為：

(1)一方應為另一方提供便利。

(2)相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務。

(3)相鄰關系中責任的承擔，應當根據(jù)物權侵權原理和《民法通則》中侵權規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關系的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。

(4)因為有相鄰關系，所以就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。

(5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則，互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，在開發(fā)商保修期滿后，應當有專項維修資金來承擔。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。

2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設施呢?一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內，但權利屬于該樓一側單元的共有人，性質屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質，那么就要承認業(yè)主對其擁有物權，物權的特征是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。開發(fā)商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，“住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。”

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