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寧波
法律是如何規(guī)定土地轉讓合同的效力的
轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力
第一種觀點認為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該法第38條規(guī)定："以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……"這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方?jīng)]有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。
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