公產(chǎn)房的“使用權(quán)”或稱“承租權(quán)”的性質(zhì)，是理論和實(shí)務(wù)上爭(zhēng)議頗多的一個(gè)問(wèn)題。大致有如下幾種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該使用權(quán)屬于合同債權(quán);一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于用益物權(quán);還有觀點(diǎn)認(rèn)為，公產(chǎn)房使用權(quán)實(shí)質(zhì)上具有用益物權(quán)的性質(zhì)，但由于我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有將其規(guī)定為法定的物權(quán)種類之一，受物權(quán)法定原則的制約，在現(xiàn)階段只能認(rèn)為公產(chǎn)房使用權(quán)是一種高度物權(quán)化的債權(quán)，或者也可以將其視為一種屬性模糊的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

如果認(rèn)為公產(chǎn)房使用權(quán)是物權(quán)，實(shí)務(wù)中許多爭(zhēng)議的問(wèn)題或?qū)⒂卸狻＜热还a(chǎn)房使用權(quán)是物權(quán)，自然可以作為遺產(chǎn)繼承，在原承租人死亡后，所有繼承人都有權(quán)要求實(shí)際取得公產(chǎn)房使用權(quán)的繼承人給予相應(yīng)的補(bǔ)償，在房屋遇到拆遷時(shí)，也可以獲得與繼承份額相當(dāng)?shù)牟疬w安置補(bǔ)償權(quán)益;在離婚的時(shí)候，也可以比照私有住房有關(guān)規(guī)則進(jìn)行分割，由實(shí)際繼續(xù)承租的一方給予另一方補(bǔ)償;而對(duì)于強(qiáng)占公產(chǎn)房的案件，則無(wú)論經(jīng)過(guò)多久，公產(chǎn)房使用權(quán)人都可基于物上請(qǐng)求權(quán)要求無(wú)權(quán)占有人返還房屋。

如果認(rèn)為公產(chǎn)房使用權(quán)就是普通的基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的債權(quán)，則很多問(wèn)題要么面臨解釋的困難，要么會(huì)得出極其不合理的解釋結(jié)論。公產(chǎn)房使用權(quán)雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權(quán)顯然具有重大區(qū)別。公產(chǎn)房使用權(quán)具有迥異于一般私有房屋租賃使用權(quán)的性質(zhì)，其所具有的永續(xù)性、支配性、可轉(zhuǎn)讓性等特征，使其在性質(zhì)上更接近于物權(quán)而非債權(quán)。將其界定為普通的合同債權(quán)，無(wú)法準(zhǔn)確、全面地反映其法律特質(zhì)。雖然公房使用權(quán)實(shí)質(zhì)上具有用益物權(quán)的特征，但需要注意的是，由于我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有將其規(guī)定為法定的用益物權(quán)種類，受物權(quán)法定原則的制約，將公房使用權(quán)界定為用益物權(quán)，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。在公產(chǎn)房使用權(quán)的法律定性上，不宜突破物權(quán)法定原則。

鑒于此，筆者認(rèn)為，將公房使用權(quán)界定為一種高度物權(quán)化了的特殊債權(quán)，較為可行，在適用法律的時(shí)候也相對(duì)容易些。實(shí)則，無(wú)論是債權(quán)還是物權(quán)，公產(chǎn)房使用權(quán)是一項(xiàng)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)應(yīng)該是沒(méi)有疑問(wèn)的。不可否認(rèn)，在立法上承認(rèn)公產(chǎn)房使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)是最佳的解決方案，但在目前的法律框架下，做好法律解釋的工作才是處理公產(chǎn)房糾紛的當(dāng)務(wù)之急。