房屋拆遷未過(guò)戶該如何維權(quán)

維權(quán)依據(jù)：誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則

不動(dòng)產(chǎn)買賣如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，即使買受人實(shí)際占有了該不動(dòng)產(chǎn)，買受人也不能取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰(shuí)有權(quán)利得到拆遷補(bǔ)償利益?實(shí)踐中做法不一，絕大多數(shù)開發(fā)商都給房屋產(chǎn)權(quán)登記人，我們分析的是誰(shuí)有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，一般人都認(rèn)為出賣人有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。

出賣人已經(jīng)全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發(fā)商給的拆遷補(bǔ)償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補(bǔ)償利益，顯然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結(jié)合法律規(guī)則。

兩種情況買受人應(yīng)得到拆遷補(bǔ)償：

凱諾律師事務(wù)所第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國(guó)有土地，容易找到法律依據(jù)，因?yàn)閲?guó)有土地上的房屋買賣基本沒(méi)有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，這是出賣人的義務(wù)。如果出賣的房屋已經(jīng)注銷登記，補(bǔ)辦不了產(chǎn)權(quán)變更登記，可以參照《物權(quán)法》第十九條，對(duì)該條法律規(guī)則進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋，同時(shí)對(duì)《物權(quán)法》第九條進(jìn)行目的性限縮解釋，同時(shí)結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補(bǔ)償利益返還給買受人。

第二種情況，如果是農(nóng)民的房屋賣給城鎮(zhèn)居民，是變更不了房屋產(chǎn)權(quán)登記的，因?yàn)榉刹辉试S城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋。當(dāng)時(shí)的立法目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房屋，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變?yōu)檎兀@樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，對(duì)保護(hù)農(nóng)村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護(hù)出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國(guó)家征收，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房子的立法目的落空，此時(shí)如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對(duì)出賣房屋之后自己利益的增減是有預(yù)期的，拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)該給房屋買受人。

在房屋買賣過(guò)程中，雙方應(yīng)該締約協(xié)議內(nèi)容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范。因此，必須擬定合法的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這樣更有益于維護(hù)自己的合法權(quán)益。

在房屋買賣過(guò)程中，雙方應(yīng)該締約協(xié)議內(nèi)容，不允許欺詐、脅迫等情形，且協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范。因此，必須擬定合法的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這樣更有益于維護(hù)自己的合法權(quán)益。

房產(chǎn)的交易是以產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶為界線，沒(méi)有過(guò)戶的產(chǎn)權(quán)原則不屬于你，自然就不會(huì)有保障，具體風(fēng)險(xiǎn)如下：1、過(guò)戶之前發(fā)生拆遷行為；如果過(guò)戶前發(fā)生了市政規(guī)劃折遷，則房屋的產(chǎn)權(quán)會(huì)被凍結(jié)，一旦凍結(jié)將不能發(fā)生過(guò)戶，拆遷賠償也只認(rèn)產(chǎn)權(quán)人本人。2、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生債務(wù)糾紛；產(chǎn)權(quán)人一旦發(fā)生債務(wù)糾紛，則極有可能會(huì)被凍結(jié)名下所有資產(chǎn)，以后法院處置他的資產(chǎn)，將優(yōu)先賠償?shù)谝淮紊暾?qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的債務(wù)人。3、由于公證處和房管局并沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人可以掛失房產(chǎn)證又另外出售辦理過(guò)戶。

1、檢查是否有購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款的收據(jù)，如果沒(méi)有就找賣房的人補(bǔ)上。購(gòu)房的手續(xù)一定要保管好，這是關(guān)鍵憑證。

2、找房子登記的業(yè)主(賣房人)開具證明，證明房子已賣并付清了房款、房子已交付。

3、憑上述的證明材料到拆遷人那里登記，爭(zhēng)取成為被拆遷人。

4、如果賣房人不配合，只有采取法律措施。向法院起訴，要求賣房人配合進(jìn)行房子過(guò)戶。如果房子過(guò)戶前賣房人成為了被拆遷人，有可能拿走補(bǔ)償安置款，那就要立即向法院要求對(duì)補(bǔ)償安置款采取保全措施了。

賣房人不配合的情況下，最好找當(dāng)?shù)芈蓭煄兔S權(quán)。

從上面我們可以總結(jié)出來(lái)，首先應(yīng)購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款的收據(jù)等關(guān)鍵憑證并業(yè)主(賣房人)開具證明，證明房子已賣并付清了房款、房子已交付，然后拆遷人那里登記，爭(zhēng)取成為被拆遷人。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。