案例概況

秦老先生早年間來(lái)北京打工，1993年在海淀區(qū)某村購(gòu)買了張女士的一處宅基地上的房屋，雙方在村委會(huì)的見(jiàn)證下寫了買賣協(xié)議，總價(jià)款36000元，合同簽訂當(dāng)日支付房款并交房。因宅基地使用權(quán)證暫無(wú)法進(jìn)行更名，仍登記在張女士名下。雙方相安無(wú)事至2014年。

2014年，政府規(guī)劃，秦老先生所在村被列入征收范圍。張女士知道后，便找到秦先生，稱當(dāng)初賣房時(shí)價(jià)格那么低，現(xiàn)在希望雙方將拆遷利益五五分。秦老先生當(dāng)即反對(duì)。張女士又稱，秦老先生非本村村民，不能購(gòu)買宅基地，因?此雙方的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，張女士只需要返還秦老先生36000元的購(gòu)房款，所有的拆遷利益都應(yīng)歸張女士。

秦老先生認(rèn)為，協(xié)議是在村委會(huì)的見(jiàn)證下簽的，也有村委會(huì)的章，怎么合同就無(wú)效了?另外買的時(shí)候是3間房，自己已經(jīng)翻建擴(kuò)建至8間，如果合同無(wú)效了所有都需要返還。再說(shuō)1997年，秦老先生已經(jīng)將戶口遷至本村，且從買賣到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了20多年，已經(jīng)過(guò)了法律上規(guī)定的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效。

張女士一紙?jiān)V狀將秦老先生訴至法院，要求確認(rèn)雙方的宅基地上房屋買賣合同無(wú)效。

律師解讀

律師指出，農(nóng)村宅基地上房屋買賣不同于一般商品房、二手房買賣。根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，村集體組織內(nèi)村民僅享有宅基地使用權(quán)，宅基地也?只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

因此，買賣宅基地上的房屋要符合《土地管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，否則可能因違反法律、行政法規(guī)而導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。

但并非所有的宅基地上房屋買賣合同都屬無(wú)效合同，亦有例外的情況。

律師表示，實(shí)踐中通常有以下幾種情況合同有效：一種情況是合同簽訂后買受人將戶口遷至本村的。因符合相關(guān)法律的規(guī)定，在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，合同真實(shí)有效。或者是土地的性質(zhì)發(fā)生變更。例如因征收土地的性質(zhì)已由農(nóng)村?集體所有變更為國(guó)有土地，相關(guān)法律對(duì)買賣國(guó)有土地上房屋買受人的身份并未作出限制，因此土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有土地后，相應(yīng)的房屋買賣合同也隨之有效。另外還有一種情況是房屋經(jīng)過(guò)多手買賣，最后的買受人是本村的，符合購(gòu)買宅基地上房屋條件的，那么這一連串的房屋買賣合同均有效。

結(jié)合本案的情況，雖然在簽訂合同時(shí)秦老先生不是本村村民，但秦老先生已在1997年將戶口遷至本村，符合宅基地使用權(quán)在本村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定。張女士和秦老先生買賣房屋系雙方真實(shí)的意思表示，因此合同合法有效。

律師表示，雖然買賣已過(guò)20多年，但本案并未過(guò)訴訟時(shí)效。確認(rèn)合同無(wú)效是一個(gè)形成權(quán)，不受訴訟時(shí)效的限制。

如果秦老先生未將戶口遷至本村，訴訟過(guò)程中土地性質(zhì)也未發(fā)生變更，那么張女士和秦老先生簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。依照《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償。張女士需要返還秦老先生購(gòu)房款，包括折價(jià)補(bǔ)償擴(kuò)建房屋。同時(shí)秦老先生和張女士對(duì)合同都有過(guò)錯(cuò)，雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。