案例概況

秦老先生早年間來北京打工，1993年在海淀區某村購買了張女士的一處宅基地上的房屋，雙方在村委會的見證下寫了買賣協議，總價款36000元，合同簽訂當日支付房款并交房。因宅基地使用權證暫無法進行更名，仍登記在張女士名下。雙方相安無事至2014年。

2014年，政府規劃，秦老先生所在村被列入征收范圍。張女士知道后，便找到秦先生，稱當初賣房時價格那么低，現在希望雙方將拆遷利益五五分。秦老先生當即反對。張女士又稱，秦老先生非本村村民，不能購買宅基地，因?此雙方的房屋買賣協議無效，張女士只需要返還秦老先生36000元的購房款，所有的拆遷利益都應歸張女士。

秦老先生認為，協議是在村委會的見證下簽的，也有村委會的章，怎么合同就無效了?另外買的時候是3間房，自己已經翻建擴建至8間，如果合同無效了所有都需要返還。再說1997年，秦老先生已經將戶口遷至本村，且從買賣到現在已經過了20多年，已經過了法律上規定的最長訴訟時效。

張女士一紙訴狀將秦老先生訴至法院，要求確認雙方的宅基地上房屋買賣合同無效。

律師解讀

律師指出，農村宅基地上房屋買賣不同于一般商品房、二手房買賣。根據《土地管理法》和《物權法》的規定，農村宅基地屬于村集體所有，村集體組織內村民僅享有宅基地使用權，宅基地也?只能在本集體經濟組織內部流轉。

因此，買賣宅基地上的房屋要符合《土地管理法》和《物權法》的相關規定，否則可能因違反法律、行政法規而導致買賣合同無效。

但并非所有的宅基地上房屋買賣合同都屬無效合同，亦有例外的情況。

律師表示，實踐中通常有以下幾種情況合同有效：一種情況是合同簽訂后買受人將戶口遷至本村的。因符合相關法律的規定，在本集體內部流轉，合同真實有效。或者是土地的性質發生變更。例如因征收土地的性質已由農村?集體所有變更為國有土地，相關法律對買賣國有土地上房屋買受人的身份并未作出限制，因此土地性質變為國有土地后，相應的房屋買賣合同也隨之有效。另外還有一種情況是房屋經過多手買賣，最后的買受人是本村的，符合購買宅基地上房屋條件的，那么這一連串的房屋買賣合同均有效。

結合本案的情況，雖然在簽訂合同時秦老先生不是本村村民，但秦老先生已在1997年將戶口遷至本村，符合宅基地使用權在本村集體內部流轉的規定。張女士和秦老先生買賣房屋系雙方真實的意思表示，因此合同合法有效。

律師表示，雖然買賣已過20多年，但本案并未過訴訟時效。確認合同無效是一個形成權，不受訴訟時效的限制。

如果秦老先生未將戶口遷至本村，訴訟過程中土地性質也未發生變更，那么張女士和秦老先生簽訂的房屋買賣合同無效。依照《合同法》的規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，折價補償。張女士需要返還秦老先生購房款，包括折價補償擴建房屋。同時秦老先生和張女士對合同都有過錯，雙方根據過錯程度，承擔相應的責任。