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動(dòng)遷房買賣糾紛怎么處理,有哪些途徑

來源: 律霸小編整理 · 2021-01-28 · 366人看過

動(dòng)遷房買賣糾紛怎么處理,有哪些途徑

1、一房多賣情形下,多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的,怎么處理?

出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同,在合同均為有效的前提下,買受人均要求繼續(xù)履行合同的,原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人:

(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;

(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;

(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,又未合法占有房屋,應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同,出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的,法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。

2、當(dāng)事人先后簽訂數(shù)份合同或簽訂陰陽合同,對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的,怎么處理?

當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同,合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致,當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的,必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。

也就是說,通過簽訂陰陽合同避稅的,避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示,而無效,仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。

3、以他人名義購(gòu)房,借名人與登記人發(fā)生糾紛的,怎么處理?

當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持。但是,該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是,當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書面協(xié)議,或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由,對(duì)方善意第三人,但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。

4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購(gòu)房出資,但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的,怎么處理?

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

也就是說,在此情形下,出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,出資人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有權(quán)。

5、借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保證住房,能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下?

借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房,并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持。

也就是說,借用人在其本身不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下,不可能通過借用他人名義購(gòu)買房屋,而達(dá)到規(guī)避購(gòu)買條件,實(shí)現(xiàn)購(gòu)買保障性住房的目的。

6、動(dòng)遷房買賣簽訂后,買方交付了房款,并實(shí)際占有了房屋,能否直接要求確定房屋歸其所有?

房屋買賣合同簽訂后,出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人提起房屋確權(quán)之訴,要求確認(rèn)房屋歸其所有的,法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán),告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人堅(jiān)持不變更的,對(duì)其訴訟請(qǐng)求,不予支持。

也就是說,賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為,屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為,仍是合同糾紛,并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購(gòu)房款,并實(shí)際占有房屋,而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。

7、動(dòng)遷房買賣合同履行過程中,一方當(dāng)事人根本違約的,違約方是否享有合同解除權(quán)?

房屋買賣合同履行過程中,一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的,守約方有權(quán)解除合同,違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因,致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的,合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后,一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行,愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同,而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行,經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的,應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同,但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。

8、動(dòng)遷房買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確的,如何處理?

當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的,不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同,收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。

若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金,當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的,在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的,就不能視為解約定金,任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的,但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中》即規(guī)定:“當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的,當(dāng)事人一方違約,對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的,法院不予支持;當(dāng)事人一方違約,對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的,法院應(yīng)予支持。”

以上知識(shí)就是小編對(duì)“動(dòng)遷房買賣糾紛怎么處理,有哪些途徑”問題的相關(guān)解答,如果讀者需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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侯學(xué)超律師,畢業(yè)于鄭州大學(xué)法學(xué)院,現(xiàn)為浙江同舟律師事務(wù)所專職律師。 曾從事多年的企業(yè)法務(wù)工作,處理了大量的民商事糾紛,具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)和訴訟技巧,能夠針對(duì)具體案情做出具體分析并制定相應(yīng)的策略,努力為每位當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。 自執(zhí)業(yè)以來秉承誠(chéng)信、謹(jǐn)慎、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的執(zhí)業(yè)理念,以“受人之托,忠人之事”為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),最大限度維護(hù)和保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。 擅長(zhǎng)領(lǐng)域:民商事合同糾紛、債權(quán)債務(wù)、婚姻繼承、交通事故、公司治理與股權(quán)糾紛等。 咨詢電話:13780097531(微信同號(hào)),來律師事務(wù)所面談時(shí),請(qǐng)?zhí)崆邦A(yù)約。 辦公地址:浙江省寧波市高新區(qū)江南路666號(hào)寧興大廈8樓。

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