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寧波
開發商承諾的學區房難落實,是否可以主張違約賠償
開發商承諾的學區房難落實是否構成違約
構成違約，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條可知，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【案例】
趙女士購買了一套開發商承諾的屬于某中學的“學區房”，但購房后發現該樓盤并未在這所中學的學區內，但開發商的宣傳廣告并沒有寫入合同，這種情況能維權嗎？
【律師解析】
開發商做出的承諾在法律上講為要約邀請，即開發商做出的承諾，如果寫到合同里即生效，如果沒有寫進合同，即不受法律保護。因此對于這一問題想要維權是很難的。但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。趙女士這個情況是算要約還是要約邀請，要根據開發商的廣告描述，房屋的價格，廣告對價格是否有重大影響等一系列情況來綜合判斷。而對于這一問題的舉證往往非常困難。
【法律鏈接】
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
【律師提醒】
開發商的房屋銷售廣告及宣傳資料說得天花亂墜，但卻不寫入合同，很難對開發商構成約束。這就要求購房者在購房時不要盲目相信廣告，要多做實地考察，尤其是學區房，最好親自到教育部門進行核實。
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