一、影響土地使用兼容性的因素都有哪些

1、城市用地布局與結(jié)構(gòu)

由城市規(guī)劃確立的城市用地布局結(jié)構(gòu)，從總體上規(guī)定了城市用地的環(huán)境與特征。合理的城市用地布局結(jié)構(gòu)保證了城市功能活動(dòng)的高效、經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)與城市環(huán)境的優(yōu)美、衛(wèi)生與舒適。因此，維護(hù)城市用地布局結(jié)構(gòu)的完整與穩(wěn)定，自然成為判斷城市土地使用兼容與否的重要條件之一。相兼容的土地使用首先必須是規(guī)劃用地布局所允許的，不能與之相矛盾，更不能因土地使用的變更導(dǎo)致城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害與破壞。目前，多數(shù)城市使用的土地使用適建性表所考慮的主要是用地個(gè)體與個(gè)體或環(huán)境之間的兼容性問題，某些用地之間就其使用性質(zhì)而言，相互之間并無尖銳矛盾，可以考慮適當(dāng)兼容，但一旦數(shù)量較大，用地性質(zhì)變更后，從較大范圍分析，有可能導(dǎo)致對(duì)城市用地布局結(jié)構(gòu)的損害，顯然是不可取的。例如以大量的將住宅開發(fā)來替換社會(huì)福利性的公共設(shè)施或公共綠地，將破壞居住人口的合理分布，使城市公共設(shè)施與綠地不足，導(dǎo)致用地結(jié)構(gòu)失衡。

2、公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施需求

不同性質(zhì)的城市用地對(duì)城市公共服務(wù)設(shè)施以及市政設(shè)施的需求是不同的。居住用地必須有相應(yīng)數(shù)量的兒童教育、文化、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施與之配套;大型商業(yè)、文化娛樂、體育設(shè)施應(yīng)有足夠規(guī)模的公共停車場地及相應(yīng)的周邊道路交通集散能力，而工業(yè)用地通常對(duì)供水、供電、供熱等市政設(shè)施能力要求較高。按預(yù)先制定的城市規(guī)劃，每個(gè)局部地區(qū)規(guī)劃的公共設(shè)施、道路交通、市政設(shè)施容量是一定的，其彈性也是有限度的。因用地性質(zhì)更動(dòng)及開發(fā)強(qiáng)度的改變，有可能會(huì)導(dǎo)致原規(guī)劃地段的上述設(shè)施的供求失衡。因此，在判斷土地使用兼容性時(shí)，不能不以城市公共服務(wù)設(shè)施以及市政設(shè)施的供給影響來考慮決策。

3、用地性質(zhì)與開發(fā)強(qiáng)度

用地性質(zhì)是考慮土地使用兼容與否最基本的因素。兩種不同性質(zhì)用地能否相容或置換，并對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響被認(rèn)為在允許的范圍之內(nèi)，是城市用地適建性表主要考慮的依據(jù)。有污染的工業(yè)用地與居住用地不能兼容是最容易理解的例子。土地開發(fā)強(qiáng)度的大小對(duì)城市設(shè)施的負(fù)荷影響較大。以高強(qiáng)度開發(fā)置換低強(qiáng)度開發(fā)規(guī)劃的用地，即使兩者在使用性質(zhì)上并無明顯矛盾，也必須認(rèn)真對(duì)待。尤其是當(dāng)這種置換到了相當(dāng)量時(shí)，環(huán)境質(zhì)量與交通、設(shè)施水平必將明顯下降，顯然是不允許的。不少城市在舊城改造中，片面考慮就地平衡而進(jìn)行的高層高強(qiáng)度開發(fā)，造成新的無法再改建的“混凝土森林”，使環(huán)境惡化，交通擁擠、設(shè)施不足，舊城歷史文化特色喪失的做法，必須大聲疾呼“趕快止步”!因此，為土地使用性質(zhì)置換導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度的改變也是判斷兼容與否的影響因素。

4、環(huán)境質(zhì)量狀況

環(huán)境質(zhì)量狀況是指各類用地自身對(duì)相容的用地與周圍環(huán)境的影響程度以及用地周圍的環(huán)境質(zhì)量水平。如兩者之間以及與周圍環(huán)境之間無尖銳矛盾，不影響各自正常的使用功能的，可視為兼容。這里所指的環(huán)境質(zhì)量包括正常生產(chǎn)、生活必需的生理環(huán)境與心理環(huán)境狀況。前者為空氣、水、聲、光、熱、衛(wèi)生等的質(zhì)量狀況，后者則是指人們心理上對(duì)周邊相鄰環(huán)境狀況所能否承受的程度。

5、城市空間形態(tài)與景觀

優(yōu)美和諧的城市空間形態(tài)與景觀是每一個(gè)城市追求的建設(shè)目標(biāo)。城市用地上每個(gè)建筑項(xiàng)目的外部形態(tài)及其形成的空間景觀效果，都是一定區(qū)域城市整體形象的組成部分。因用地性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度的更動(dòng)有可能使該用地的建筑形態(tài)發(fā)生明顯的變化，導(dǎo)致對(duì)所在地域建筑群體空間形態(tài)與景觀的損害或破壞，是城市設(shè)計(jì)所不容的。這一點(diǎn)對(duì)于城市中心區(qū)及重要地區(qū)，更顯得重要。譬如在風(fēng)景秀麗的杭州西湖，如果在玲瓏秀美的寶俶塔附近，出現(xiàn)一幢高大的板式高層賓館，寶俶塔就會(huì)變成“玩具”。在世界聞名的園林風(fēng)景城市杭州，對(duì)城市景觀形象造成的破壞將是不可挽回的。在這種情況下，用地性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度的兼容與否就必須考慮較大地域城市景觀形象是否允許的問題。

二、我國土地使用兼容的管理規(guī)劃

城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理是我國城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與城市建設(shè)用地管理工作中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動(dòng)需求所制約，也受到市場供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。

由于對(duì)城市本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預(yù)先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質(zhì)，在之后的建設(shè)實(shí)施過程中，因某些因素的出現(xiàn)或改變而需要對(duì)某些地塊的使用性質(zhì)作出不同程度的改變與調(diào)整是完全正常的。

為此，在編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，在明確每塊土地使用性質(zhì)的同時(shí)，必須提供一種靈活性與寬容度。并要求城市規(guī)劃管理部門在維護(hù)規(guī)劃的原則性與嚴(yán)肅性的同時(shí)，要適應(yīng)這種對(duì)規(guī)劃可能存在缺陷進(jìn)行合理修正并符合市場調(diào)節(jié)需求的現(xiàn)實(shí)。這是城市土地使用兼容性規(guī)劃與管理存在的主要原因。

應(yīng)當(dāng)說，我國城市規(guī)劃理論與實(shí)踐對(duì)于城市土地使用兼容性規(guī)劃及管理的研究還處在比較膚淺的階段。絕大多數(shù)城市對(duì)于規(guī)劃土地使用性質(zhì)的變更主要依賴一種建設(shè)用地適建范圍表或稱土地使用相容性表來進(jìn)行管理操作。

我國某市的做法較其他城市有所深化，在借鑒其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不僅規(guī)定了各類用地兼容的通則，還對(duì)每個(gè)地塊的相容性作出規(guī)定。此外，還根據(jù)城市土地出讓方式的不同，將由政府投資開發(fā)的用地，包括政府、團(tuán)體、社區(qū)用地、居住配套設(shè)施用地、道路廣場用地、綠地、對(duì)外交通用地、市政設(shè)施用地等作為一類，與土地有償使用進(jìn)入市場運(yùn)作開放的另一類用地，如住宅用地、商業(yè)性公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地等加以區(qū)分，并制定了相應(yīng)的兼容性規(guī)定。

盡管如此，它仍然存在一些缺陷，未能考慮與兼容性相關(guān)的某些重要因素的影響。土地使用兼容規(guī)劃本身的不完善，難免給土地使用規(guī)劃管理帶來了困難，也使某些開發(fā)商出于對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益的追求與少數(shù)行政領(lǐng)導(dǎo)的不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)，有可能迫使規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃的土地使用性質(zhì)與開發(fā)強(qiáng)度作出不合理的改動(dòng)，使土地開發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結(jié)構(gòu)受到損害。

一些城市中的公共設(shè)施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此，從某種意義上講，城市土地使用兼容性規(guī)劃的不完善是我國城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理失控的重要技術(shù)原因之一。研究與完善城市土地使用兼容性規(guī)劃管理，對(duì)于我國城市規(guī)劃理論與實(shí)踐的必要性和現(xiàn)實(shí)意義是不言而喻的。

影響土地使用兼容最主要的因素就是城市用地的布局結(jié)構(gòu)，但是這并不是開放商唯一要考慮的東西，房屋的建設(shè)還需要考慮到建造成本等等。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。