同一房屋有兩個(gè)抵押權(quán)怎么辦

優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，一旦抵押人無(wú)法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價(jià)款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價(jià)款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。

《民法典》（2021.1.1生效）第414條，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：

(一)抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；

(二)抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；

(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。

屆時(shí)與《民法典》相沖突的條例廢止，《民法典》生效前，《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，在拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)后所得的價(jià)款清償?shù)捻樞颍?br/>

1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時(shí)間。登記時(shí)間則是登記機(jī)構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時(shí)間。

要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán)，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位，登記時(shí)間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時(shí)間還是抵押權(quán)變更的登記時(shí)間。

但需注意的是，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對(duì)抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。

債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對(duì)抵押權(quán)變更登記的理解，它并不對(duì)抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開始時(shí)便產(chǎn)生的，而抵押權(quán)變更登記并沒有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對(duì)抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響，抵押權(quán)順位的登記時(shí)間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時(shí)間為準(zhǔn)。

期房抵押登記需什么材料

提交證件：

1、期房抵押申請(qǐng)

2、預(yù)購(gòu)(售)合同(預(yù)售合同已登記備案的全套)

3、抵押合同

4、開發(fā)商同意抵押證明

5、貸款合同

6、授權(quán)委托書及代理人身份證明復(fù)印件

7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其它文件及資料

綜合上述，小編整理有關(guān)抵押權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張，遲延交付甚至破產(chǎn)歇業(yè)無(wú)法交付的現(xiàn)象也屢見不鮮，這使得作為抵押標(biāo)的的期房不一定能成為現(xiàn)房，有可能存在導(dǎo)致抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。