同一房屋有兩個抵押權怎么辦

優先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優先受償，后順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。所以優先受償的順位則是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。

《民法典》（2021.1.1生效）第414條，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

(一)抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；

(二)抵押權已經登記的先于未登記的受償；

(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。

屆時與《民法典》相沖突的條例廢止，《民法典》生效前，《物權法》第一百九十九條規定了同一財產向兩個以上債權人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產后所得的價款清償的順序：

1、抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

2、抵押權已登記的先于未登記的受償。

3、抵押權未登記的，按照債權比例清償。根據這一規定，已登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償，而在同樣已登記的抵押權中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構將抵押登記核準登記并記載于登記簿的時間。

要解決因登記在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權數額減少的變更登記是否影響到抵押權的順位，登記時間是看抵押權設立的登記時間還是抵押權變更的登記時間。

但需注意的是，《物權法》第一百九十四條也規定了抵押權人可以放棄抵押權或抵押權的順位。所以，因抵押權人放棄抵押權的順位所辦理的抵押權變更登記當然對抵押權的順位產生了改變。

債權數額減少的變更登記屬于抵押權變更登記的內容之一。根據前述對抵押權變更登記的理解，它并不對抵押權的主體產生改變，只是抵押的客體和內容的變化，并不影響到抵押當事人的民事法律關系。同時，抵押權設立登記與抵押權變更登記又是一種先后的、從屬的關系。筆者認為抵押權的效力是在抵押權設立登記開始時便產生的，而抵押權變更登記并沒有改變抵押權的效力。所以因債權數額減少的抵押權變更登記不對抵押權的順位產生影響，抵押權順位的登記時間應以抵押權設立登記的時間為準。

期房抵押登記需什么材料

提交證件：

1、期房抵押申請

2、預購(售)合同(預售合同已登記備案的全套)

3、抵押合同

4、開發商同意抵押證明

5、貸款合同

6、授權委托書及代理人身份證明復印件

7、登記機關認為必要的其它文件及資料

綜合上述，小編整理有關抵押權的相關內容。由此可見，由于房地產市場資金緊張，遲延交付甚至破產歇業無法交付的現象也屢見不鮮，這使得作為抵押標的的期房不一定能成為現房，有可能存在導致抵押物滅失的風險。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。