一、抵押擔保的比例怎么確定

抵押物的最高擔保能力就是抵押物的現(xiàn)值，一般根據(jù)銀行確認的評估機構的評估價值來確定，或者由貸款銀行和抵押人根據(jù)抵押物的賬面凈值，結合抵押物的現(xiàn)行市價及變動趨勢來確定。抵押物估價一般采用收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法和清算價格法四種。其中，

收益現(xiàn)值法：

重置成本法：

被評估資產價值=重置成本-有型磨損-無形磨損

或被評估資產價值=重置成本*(1-有形磨損率)*(1-無形磨損率)

現(xiàn)行市價法：

被評估資產價值=全新資產或參照物-

清算價格法：

在取得具有法律效力的破產文件或抵押合同后，企業(yè)解散清算之日拍賣資產時可變現(xiàn)的價格。

在準確評估抵押物現(xiàn)值的基礎上，輔以合理的抵押率，從而確定抵押物的最高擔保能力。抵押率是指貸款本息額與抵押物現(xiàn)值二者之比，銀行一般參照以下操作方法確定抵押物現(xiàn)值和抵押率：

1.無地上定著物的土地使用權現(xiàn)值的確認以取得土地實際支付的金額為計算依據(jù)，抵押率最高不得超過70%;

2.以房產所有權和土地使用權共同抵押的，若土地使用權性質為出讓方式的，抵押率不超過70%，若土地使用權性質為劃撥方式的，抵押率不超過50%;

3.集體所有土地上的房產為抵押的，抵押率不超過50%，以個人商用房和非城區(qū)或非主要鎮(zhèn)區(qū)的個人住房抵押的，抵押率不超過60%;

4.在建工程抵押率不超過50%;

5.通用機器設備的抵押率不超過30%;

6.汽車、船舶、民航等運輸設備抵押的，一手消費類抵押率不超過60%，一手營運類和二手消費類抵押率不超過50%，二手營運類抵押率不超過40%;

7.用材林、薪炭林、經(jīng)濟林與林地使用權一并抵押的，抵押率不超過70%。

二、抵押擔保的條件

辦理房屋抵押貸款必須具備一定條件，不論是銀行還是其他各金融機構要求完全相同。具體要求如下：

1、在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲。

2、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力。

3、愿意并能夠提供貸款人認可的房產抵押;房產共有人認可其有關借款及擔保行為，并愿意承擔相關法律責任。

4、所抵押房屋的產權要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，可進入房地產市場流通，并未做任何其他抵押。

5、所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產部門、土地管理部門核發(fā)的房產證和土地證。

6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，并要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

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