一、什么是意向金

意向金，也有稱為“意向金”，是從港臺(tái)傳過(guò)來(lái)的叫法。在有中介參與的二手房屋買賣中，很多中介都要下家或上家先交納一筆“意向金”;一手房買賣中，也有很多收取“意向金”。這就有必要分析一下意向金的性質(zhì)和涉及的法律規(guī)定。

(一)、“意向金”的性質(zhì)

首先，與定金、違約金在法律上有明確規(guī)定不同，在我們國(guó)家相關(guān)法律中并沒(méi)有規(guī)定“意向金”，對(duì)意向金的收取和處分規(guī)則均沒(méi)有。

其次，根據(jù)民法的“契約自由，意思自治”原則，只要協(xié)議雙方平等協(xié)商，對(duì)“意向金”的處理明確約定，沒(méi)有違反法律規(guī)定的，應(yīng)該說(shuō)該約定是有效的。所以，以一句“于法無(wú)據(jù)”一概否定意向金的收取也是不對(duì)的。關(guān)鍵是收取意向金時(shí)，中介或開(kāi)發(fā)商有無(wú)履行告知義務(wù);是否是平等協(xié)商達(dá)成的，是否涉及不平等合同、霸王條款。

(二)、“意向金”轉(zhuǎn)“定金”

“定金”指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。合同完全履行的，定金抵作價(jià)款或者收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，雙倍返還定金。

1、意向金不能按照定金罰則處理

根據(jù)最高院關(guān)于《擔(dān)保法》的司法解釋，當(dāng)事人約定了“留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金”的，但沒(méi)有約定為“定金”的，都無(wú)權(quán)要求按照“定金罰則”處理。可見(jiàn)意向金不能按照定金罰則處理，下家或上家撤回買賣意向時(shí)，中介或開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)罰沒(méi)意向金，可以要求返還;反之，對(duì)方違約的，交付意向金方也無(wú)權(quán)要求對(duì)方雙倍返還。

2、合同約定意向金轉(zhuǎn)化為定金

有很多中介在合同中約定，議價(jià)成功的，所交納的意向金即轉(zhuǎn)化為定金。這樣的約定不違反法律規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)是有效的。下家或上家在簽議定書(shū)、居間協(xié)議、代理協(xié)議等時(shí)，要看仔細(xì)，當(dāng)然中介應(yīng)該予以說(shuō)明。一旦簽訂了含有意向金轉(zhuǎn)化為定金條款的協(xié)議，議價(jià)成功后，交付意向金方違約的不能再要回來(lái)，收取方違約的則要雙倍返還。

二、中介能否自己罰沒(méi)意向金

實(shí)踐中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒絕。有的中介聲稱要罰沒(méi)意向金，有的稱抵作中介費(fèi)。其實(shí)，中介這樣做的違法的，中介公司在房屋買賣中一般充當(dāng)居間介紹或作為買或賣一方的代理人。

如果中介公司以居間人身份出現(xiàn)，則是獨(dú)立于買賣雙方之外的第三者，根據(jù)《合同法》第426條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。”第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。”可見(jiàn)，提供居間服務(wù)的中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才要求支付居間費(fèi);如果因委托人原因居間不成，可以要求支付居間活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用(如交通費(fèi)等)。

如果中介是買賣雙方中一方的代理人，根據(jù)《合同法》第405條規(guī)定“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”。可見(jiàn)，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動(dòng)，根據(jù)約定收取報(bào)酬。

因此，中介公司是無(wú)權(quán)罰沒(méi)“意向金”的，也不能以抵作中介費(fèi)了事，是不是支付居間費(fèi)，要看居間成功與否;是不是支付委托代理報(bào)酬，要看委托合同的約定。

所以，一般情況下，中介機(jī)構(gòu)只能收取居間費(fèi)，是沒(méi)有權(quán)利罰沒(méi)“意向金”的。意向金的罰沒(méi)或者退還，屬于合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，由當(dāng)事人決定。如果你情況比較復(fù)雜，本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。