一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”?

通俗點說,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能交易買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房,其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅:這類房屋一旦發(fā)生糾紛,購房者將無法得到賠償,因為作為前提的買賣合同是無效的。

二、買“小產(chǎn)權(quán)房”有什么風(fēng)險?

1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證

小產(chǎn)權(quán)房,“小產(chǎn)權(quán)”的表述其實是一個民間說法。從法律層面,它其實是沒有產(chǎn)權(quán)的,因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī),有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最大最嚴重的問題。

此外,辦理產(chǎn)權(quán)證,需要五證具備,即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。因小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者不具備五證,那么小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證,導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

購買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證,沒有經(jīng)過備案,就不能去銀行做貸款,只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款,同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押,再者買賣的時候可能也有很多的風(fēng)險和坑。

3、小產(chǎn)權(quán)房交易難

小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證。

4、拆遷補償難,質(zhì)量沒保證

因不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆,購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面。

另外開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時,為賺錢可能會偷工減料,加上職能部門監(jiān)管不力,存在嚴重安全隱患,在實際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題,更無法達到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛,購房者維權(quán)難,最終只能自行承擔(dān)損失。

因此,如果不是真的出于無奈,對于小產(chǎn)權(quán)房,我們的態(tài)度應(yīng)該是謹慎謹慎再謹慎,能不買就盡量不買,雖然小產(chǎn)權(quán)房價格相對便宜,沒有交易流程的稅費,但是要充分考慮購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險啊。