張律師，您好：我在今年10月份從朋友手中購買了一套房屋，支付清了價款。由于朋友急于出國辦理商業(yè)事宜，故該房屋還未登記過戶。房屋產(chǎn)權(quán)證上就我朋友一人名字，朋友也同意我可以進行裝修。未料，在這個月我?guī)Я耸┕り犎パb修時，里面居住了我朋友的姨夫，他姨夫聲稱該房屋是其舅兄留下的遺產(chǎn)，所以其能代表他的妻子有權(quán)予以繼承，認為其家也有份額。故從未同意其妻外甥予以買賣，借口需居住，現(xiàn)在住進來了，我到物業(yè)反映這個情況，物業(yè)講，根據(jù)《物權(quán)法》“房屋買賣應(yīng)當先予以登記，不登記不能主張權(quán)力。”到派出所反映，民警同志認為此類糾紛屬于民事糾紛，應(yīng)當?shù)椒ㄔ河枰栽V訟，而我朋友要6個月后再回上海，目前，我未登記是否可以進行訴訟?

陳先生：

來訊收悉。根據(jù)你所陳述的情況，本人認為你完全可以訴訟主張權(quán)力。根據(jù)你與朋友已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，支付了價款，從這方面的來講，你已經(jīng)通過合同，支付了對價從而取得了權(quán)力，并且已經(jīng)告知了目前房屋的居住人。作為目前的居住人應(yīng)當知道了該房屋已經(jīng)賣出，如果現(xiàn)居住人認為有繼承份額，應(yīng)該到法院予以訴訟，要求分割遺產(chǎn)或者起訴你的買賣合同無效，而不應(yīng)該強占房屋。

對于你朋友的姨夫來講，雖然該房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于登記權(quán)利人，但這并不意味你一個真實物權(quán)人，對于其姨父的侵占行為不能依法請求返還原物，排除妨害，消除危險，恢復(fù)原狀或者賠償損失。你雖然在辦理登記前，對于該房屋處分(即賣出)的物權(quán)有限制，但這并非對你所享有的權(quán)利予以否定。其次，房屋的產(chǎn)權(quán)具有對世性，絕對性，作為其他人應(yīng)該對該項權(quán)利負有尊重之義務(wù)。此種義務(wù)并非來源房屋權(quán)利的公示，而是來源于該房屋權(quán)利的本身。最后，即使其姨父確實無法根據(jù)登記的外觀判斷房屋權(quán)力的真實權(quán)利人，但對自己并不享有該房屋權(quán)力的事實是明確的。故不應(yīng)該隨意侵占，如果其姨父僅僅因為該房屋未經(jīng)登記而不能判斷其真實權(quán)利人，就可以隨意侵害該房屋的權(quán)力，而你無法以其權(quán)利對抗其姨父侵害的話，則明顯有違物權(quán)保護的法理，也不符合法律公平正義的理念。

根據(jù)《物權(quán)法》解釋(一)第八條“依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。”之規(guī)定，你可以起訴其姨夫，從而主張自己的權(quán)力，從而保護自己的物權(quán)。還有不詳之處，可來本所當面咨詢。