由于缺乏關(guān)鍵的交易條件，“小產(chǎn)權(quán)”再上市的幾率幾乎為零。日前，北京市建委發(fā)布的“購房風險提示”，其中著重提醒消費者，不要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)類性質(zhì)的房屋。但是，筆者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在北京，這種“小產(chǎn)權(quán)”房屋的銷售依然在進行。

-典型案例

小產(chǎn)權(quán)難以上市再交易

張先生早在上世紀90年代末期以較低的價格購買了一塊擁有50年使用權(quán)的地皮建別墅，但是沒有產(chǎn)權(quán)。不久前，張先生打算出手這套房子，盡管房屋中介的估價在1200萬元左右，但是張先生的別墅由于沒有房產(chǎn)證，涉及土地來源不明，一般的中介公司都無法掛牌出售，只能轉(zhuǎn)為出租。而該別墅由于裝修豪華，租金在1.5萬元至1.8萬元／月，一時很難找到這類客戶，想要盡快地成功出租還有一定的困難。

根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子有被政府收回地皮或無法出售的可能性。另外，提醒消費者不可輕信一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)開發(fā)商諸如“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，畢竟補辦手續(xù)要通過國土部門的層層審核，存在著很大的不確定性。

-市場調(diào)查

小產(chǎn)權(quán)項目多在遠郊區(qū)

中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心最近對京城400余個在售樓盤進行的調(diào)查分析顯示：目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%，絕大多數(shù)分布在遠郊區(qū)縣，占95%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項目數(shù)量最多，占比為26.3%，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為20.0%、17.5%和11.3%。

價格方面，目前在售小產(chǎn)權(quán)項目的均價為3344元／平方米，僅為去年北京市整體銷售均價8792元／平方米的38%。從不同區(qū)域在售“大、小產(chǎn)權(quán)”項目的均價對比來看，以房山區(qū)為例，目前在售樓盤均價為4272元／平方米，已屬京城低房價區(qū)域，但其在售小產(chǎn)權(quán)項目均價僅為2437元／平方米，為大產(chǎn)權(quán)項目的57%。通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)普通住宅的均價為3485元／平方米，而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項目銷售均價為5636元／平方米，每平方米的單價比小產(chǎn)權(quán)項目高出2151元。如果在通州區(qū)購買一套100平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅，所需支付的購房款和稅費將比小產(chǎn)權(quán)項目多出近22.5萬元，顯然，小產(chǎn)權(quán)項目主要的優(yōu)勢在于價格。

市場現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)住房銷售仍很火

那么，目前這種小產(chǎn)權(quán)項目的銷售情況又如何呢？筆者以購房人的名義，撥通了幾家目前在售小產(chǎn)權(quán)項目的銷售電話。

位于通州某小產(chǎn)權(quán)項目的銷售人員告訴筆者，項目開盤以來一直銷得不錯，目前在售的只有50至60平方米的一居室了，均價在3100元左右，這一價格比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項目低了千元左右。當問及是否會有產(chǎn)權(quán)證時，她痛快地予以了否認。

當筆者撥通另一個位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的某小產(chǎn)權(quán)項目時，一位姓蘇的銷售人員告訴筆者，在售的大多數(shù)是88至108平方米的房子，均價在1600元左右，他還說在公主墳每天都會有接送的看房班車。當問及購房后能否上市交易時，這位銷售人員在否認的同時甚至表示，可以幫著進行私下交易。

筆者隨即又走訪了多家屬小產(chǎn)權(quán)的項目。在這些項目中，大多數(shù)項目都毫不隱晦自己小產(chǎn)權(quán)的身份，僅有一家位于房山項目的銷售人員表示，現(xiàn)在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的風聲很緊，同時他建議，“能早買盡量早買，以后是否會被封殺，就不好說了。”

-專家提醒

小產(chǎn)權(quán)將承擔很大風險

小產(chǎn)權(quán)項目之所以在價格上有優(yōu)勢，其原因在于，樓盤的開發(fā)大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，土地成本幾近于無，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項稅費，因此成本較低，售價僅為同區(qū)域商品房的40%至60%。不少購房人只看到這些“小產(chǎn)權(quán)”房子價格低廉的一面，卻往往忽略了最為重要的產(chǎn)權(quán)問題。