一、一房二賣(mài)房子歸誰(shuí)?

(一)一房二賣(mài)合同的法律效力

一房二賣(mài)案件中的第一個(gè)買(mǎi)方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，僅享有債權(quán)，債權(quán)不能對(duì)抗第三人，不能主張第二個(gè)買(mǎi)房人侵犯了他的所有權(quán)。所有權(quán)仍屬出賣(mài)人，他仍有權(quán)第二次出賣(mài)。因此，“一房二賣(mài)”的兩份合同均為有效。

當(dāng)然，這是在兩份合同都是符合法定條件的前提下，有一種意外情況會(huì)使第二份合同無(wú)效。即第二個(gè)購(gòu)買(mǎi)人屬惡意第三人，明知此房已出賣(mài)，他的行為就損害了第一個(gè)買(mǎi)房人的利益。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于惡意串通損害他人利益，這種情況后合同應(yīng)無(wú)效。

(二)一房二賣(mài)合同的履行

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無(wú)從履行。

1、如果已經(jīng)辦理了登記

根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，未辦理過(guò)戶登記的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如果已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記，由辦理過(guò)戶登記的一方獲得房子的所有權(quán)。

2、如果沒(méi)有辦理登記

由于債權(quán)沒(méi)有優(yōu)先性，賣(mài)家可以選擇履行哪份合同，另一方可以追究違約責(zé)任。

二、一房二賣(mài)如何保護(hù)買(mǎi)主的利益?

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無(wú)從履行，這時(shí)，購(gòu)房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過(guò)追究賣(mài)房者的違約責(zé)任來(lái)維護(hù)自己的利益。這又會(huì)出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

(一)開(kāi)發(fā)商違反約定一房二賣(mài)的情形

首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買(mǎi)房人訂立的數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，是都有法律效力的。其次應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該解釋所針對(duì)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。?該司法解釋規(guī)定了買(mǎi)房者可以向賣(mài)房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，又分先買(mǎi)者的請(qǐng)求權(quán)和后買(mǎi)者的請(qǐng)求權(quán)，都是不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(二)普通賣(mài)房者違反約定一房二賣(mài)的情形

對(duì)于這種情形，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，也不能適用《中華人民共和國(guó)消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶Ｖ附?jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而一般賣(mài)房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。

這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償，即不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，賠償損失。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到在一房二賣(mài)中，簽訂了兩次購(gòu)房合同但都沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商享有，而兩個(gè)購(gòu)房人都未取得房屋的所有權(quán)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。