首先，我們一起來(lái)看下什么是逾期交房?

逾期交房是指開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。

逾期交房時(shí)間如何確定?

首先確定一下什么叫做交付，交付時(shí)間如何確定。根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》：房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

按照物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，交房的日期是以銷售合同約定的交房日期或開(kāi)發(fā)商通知交房的日期為準(zhǔn)。也就是說(shuō)，如果在上述日起內(nèi)不是由于買方的原因?qū)е陆环坎怀傻模蛻?yīng)視為逾期。

典型案例：

網(wǎng)友林先生遇到這樣的情況，他是2009年5月買的房子，當(dāng)時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》。該合同約定：乙方購(gòu)買甲方所開(kāi)發(fā)的房屋一套，共計(jì)75.4平方米，總價(jià)款為人民幣46.76萬(wàn)元。雙方約定交房時(shí)間為2010年12月31日，如果逾期交房，每過(guò)期一日，由甲方向乙方付上上述房屋價(jià)款千分之一的違約金。林先生按約定付了款，而開(kāi)發(fā)商卻遲遲未交房。

林先生多次找到開(kāi)發(fā)商要求賠償損失，但開(kāi)發(fā)商方面以領(lǐng)導(dǎo)不在為由推遲賠償事宜，并認(rèn)為林先生無(wú)法舉證自己有哪些損失，所以拒絕賠償。

以上就是一個(gè)活生生的案例，林先生所遇到的開(kāi)發(fā)商一方違約，但是依然理直氣壯，不愿意支付違約金假如遇到這種情況，該如何處理呢?如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢?看看專業(yè)律師是怎么說(shuō)的吧?

武漢律師事務(wù)所苗律師認(rèn)為：首先要看開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對(duì)于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力原因之外，還包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者另行約定的其他的免責(zé)理由。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者的話，開(kāi)發(fā)商則仍然要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。

如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒(méi)有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由。

如果遭遇開(kāi)發(fā)商逾期交房，且不愿意支付違約金的情況，最好是和其他業(yè)主聯(lián)合起來(lái)，共同商量解決辦法。

逾期交房能否退房?

2008年7月18日，為嚴(yán)厲打擊少數(shù)以“退房”為由的炒房者，武漢市國(guó)土房產(chǎn)局出臺(tái)《關(guān)于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細(xì)則》。《細(xì)則》將允許退房的2種情況增至9種，卻并未將開(kāi)發(fā)商逾期交房納入彀中。

也就是說(shuō)，一般情況下，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商逾期交房的原因申請(qǐng)退房，是行不通的。就目前而言，開(kāi)發(fā)商逾期不交房，業(yè)主可責(zé)令開(kāi)發(fā)商賠付違約金。如業(yè)主執(zhí)意退房，進(jìn)行司法仲裁是唯一途徑。購(gòu)房者只有通過(guò)司法途徑，取得《仲裁書(shū)》或《判決書(shū)》，在繳交相關(guān)稅費(fèi)后，方可到市房產(chǎn)局注銷合同備案。

最后來(lái)為大家講一講在買房時(shí)該如何防范這一問(wèn)題吧，最重要是應(yīng)注意購(gòu)房合同中逾期交房免責(zé)條款。

首先，在簽訂合同之前應(yīng)充分研究開(kāi)發(fā)商提供的合同內(nèi)容，注意其逾期交房的免責(zé)條款，并要求開(kāi)發(fā)商作出說(shuō)明。

其次，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額，因?yàn)槿绻麑?duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒(méi)有作出明確約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購(gòu)?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。而這一租金數(shù)額是很低的，得到的賠償是極其有限的。

再次，買房人一定要在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效內(nèi)提起訴訟，即從逾期交房事實(shí)發(fā)生之日起兩年內(nèi)提起訴訟，超過(guò)兩年，其請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。

總之，購(gòu)房者應(yīng)注意在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約情況，違約責(zé)任的承擔(dān)等進(jìn)行明確的、具體的約定。如果需要律師的幫助，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。