蘇州工業園區商品房(毛坯房)銷售合同(第六版)逐條解釋(二)

主管部門提示：在簽署本合同之前，購房者應仔細閱讀本合同封面之《特別告知》!

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方銷售(預售)的商品房事宜，訂立本合同(□空格部位供甲乙雙方以打“√”方式選定，未選擇部位打“X”)。

第一部分合同主體

甲方(賣方)：

住所：郵編：

營業執照號碼：資質證書號碼：

法定代表人：聯系電話：

委托代理人：聯系電話：

乙方(買方)：

國籍/地區：性別：出生年月：

身份證/護照/營業執照號碼：(配偶姓名：身份證/護照號碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯系電話：

乙方(買方)：國籍/地區：性別：出生年月：身份證/護照/營業執照號碼：(配偶姓名：身份證/護照號碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯系電話：

乙方(買方)：

國籍/地區：性別：出生年月：

身份證/護照/營業執照號碼：(配偶姓名：身份證/護照號碼：)

住所(址)：

郵編：

委托代理人：

住所(址)：

聯系電話：

未經乙方同意，甲方承諾不向第三方(前期物業管理企業除外)提供或泄漏以上乙方信息及甲方了解的其他乙方信息。

「釋義」該條詳細列明買賣雙方(包括其代理人)的基本情況，包括簡單的通信方式和當事人個人信息保護制度。本條十分重要，但總有人對此不以為然。要知道，本條是確定和行使當事人權利的最主要依據，出現任何差錯，都會給當事人帶來數不清的麻煩。因本條出現差錯引起的糾紛，某市每年都發生好幾起。

「常見問題」A.如果購房者是海外人士，可能發生無法辦理房產證的問題。

B.由于，相當一部分購房者在某市是租房居住，住址變動頻率高，手機號碼不穩定，都容易影響雙方信息交流的通暢。

C.當事雙方無論是行使權利，還是解決糾紛，都要通過一定的程序。通知程序更是其基礎或者載體，在發生爭議時如何證明己方已經履行義務，沒有過錯，是否及時告知十分重要。法律術語“時效”更是與其密切相關。如何證明己方的權利沒有喪失，或者對方權利已經消滅，都依賴于本條的相關規定。但遺憾的是，本示范合同并沒有詳細規定相應的內容，只規定了地址和電話，這些是遠遠不夠的。

D.發生爭議時，一方往往會否認有代理人的存在，或者主張該代理人根本沒有代理權，給另一方主張權利帶來障礙。

「對策」A.如果購房者是海外人士，開發商還應當仔細詢問有關情況，衡量一下是否能為該購房者順利辦到房產證，只有在有把握的情況下，才能與其簽訂合同。

B.填寫該部分時，應注意不要怕麻煩，對賣方的基本情況應以營業執照上載明的相關內容為準，同時還應注明其他通信地址和具體的聯系人并注明聯系人的身份。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的，要加上經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可相應更改。

C.應在合同附件中明確補充通知條款，約定：如果一方通信地址或方式發生變化，應在對長時間內告知對方;如果不告知對方，后果如何，補救措施有哪些;口頭通知與書面通知的效力如何;情況緊急時如何通知等等。

D.如果是代理人一定要對方出具授權委托書，并把授權委托書作為合同附件保留，或者要求對方留給己方一分，以防對方不承認有交易事實的存在，或者否認代理人有代理權，甚至否認有該代理人存在，給己方造成損失。

第二部分合同標的物

第一條(項目基本情況、建設和銷售依據)

甲方通過出讓方式取得位于__區(鎮)__路____號____宗地國有土地使用權(土地使用證號：___，土地使用年限自____年__月__日起至__年__月__日止，規劃用途為____)。甲方經批準，在上述地塊上建設商品房，現【□定名，□暫定名】為《_____》。

乙方所購買的商品房為【□現房，□預售商品房】。乙方所購買的商品房已具法律、法規規定的銷售(預售)條件，經某市國土房產局批準上市銷售(預售)，商品房注冊證(預售許可證)編號為：______。

「釋義」該條是關于交易房產基本情況的介紹。用以說明建設項目在用地、規劃管理、施工管理、開發主體等方面都符合國家有關規定，取得了有關主管部門的預售許可。某市市規定：申請商品房預售許可應當向項目所在地的商品房銷售網上管理承辦機構提交相關材料并填報相關信息。

(一)應提交的材料：

1.國有土地使用權證書;

2.建設工程規劃許可證;

3.建筑工程施工許可證;

4.商品房預售方案，預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期，并應當附預售商品房面積預測報告(含分層分戶平面圖)、普通住宅商品房價格認可材料、商品房預售總平面圖;

5.完成預售項目工程建設總投資25%以上及工程施工進度的證明;

6.商品房預售款項監管證明;

7.白蟻預防合同;

8.落實前期物業管理的證明。

「常見問題」以前，各地都出現過非法出售未達到預售條件的商品房的事件。某市由于監管力度大，目前這種現象基本杜絕。購房者可能認為這一步驟可以省略，實則不然，因為這些證件可以反映出許多有用的信息，在發生爭議時可以有效保護己方權利。

「對策」應要求開發商提供的基本證件有：營業執照、國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、房地產開發企業資質證書;銷售商提供營業執照，房地產經紀資格證書和代理銷售合同或者委托銷售證明。查看各證書的真實性、一致性、是否過期等。查看預售許可證的真實性。《商品房預售許可證》中關于房產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息，應與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等相符。

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