投資商鋪的風險有哪些

商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩定，后者受商戶經營、市場競爭等因素影響，業態定位更為復雜化和系統化，因而具有一定的經營風險。商鋪投資，是一種比銀行利息回報率高，比金融投資風險系數低，長線相對穩定的投資渠道。商鋪作為房地產品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業的成功運營，加上土地的不可復制性，會使商業地產的價值隨著時間的積累而不斷升高。

商鋪投資有幾個特點：商鋪投資回報率高：商鋪投資回報率高于住宅回報率，住宅年回報率一般在3%~4%，商鋪的收租、增值回報率基本在年5%以上。增值潛力與成長空間大：如南城的一些街鋪，從1999年到現在，商鋪售價幾乎翻了2倍，當初的投資者年收益率達到20%，說明商鋪的成長空間相當大。高回報與高風險并存：風險與收益向來是相輔相成的，商鋪投資高收益、高回報的背后，必然存在相應的風險。如：投資住宅年回報率低于商鋪，但前者出租穩定，后者受商戶經營、市場競爭等因素影響，業態定位更為復雜化和系統化，因而具有一定的經營風險。近年來商業地產開發遍地開花，商業區、社區的商鋪開發量不斷上升，空置率也不斷上升，規避商鋪投資風險越來越被關注。

A、關注商業地段

李*誠語：決定房地產價值的因素是“地段、地段，還是地段”。無論市場怎樣變幻，地段永遠是投資的要訣。要有周密的區位地段、商業環境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費是否具有持續支撐力，這是投資收益的最大利潤來源，而人流稠密、購買力強、處于政府重點規劃區域的商業地段永遠是最具投資價值和升值潛力的地段。

B、關注經營定位

投資場內商鋪，首先必須考評這座商場在商圈中有哪些競爭對手，有哪些互補性定位，有哪些市場空白;其次場內商鋪在產權分離之后，一般都以獨立收銀的模式經營，其經營定位必須回避統一收銀、促銷大戰不斷的連鎖百貨、購物中心經營的業態，否則只能在競爭中處于劣勢地位。商業經營定位，是決定商鋪投資前景的第一環節，也是決定商鋪價值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業地段、價格等表象，更要在商業業態上多加考評，才能把握商鋪投資的成敗。

C、關注銷售模式

前幾年市場上出現了不少長期包租回購的商鋪，一般都是引進一個大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實上這種主力店經營的開放式大賣場，投資者在商場內根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪采取直接硬性銷售，缺乏必要的經營控制權，結果失去了對商場經營定位、經營管理的權力，業主各自為政，散亂經營，導致項目經營失敗。對于銷售的商場，業主必須考評其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產權全部分離，投資風險加大;其次要考評銷售模式，如果采取帶租約轉讓、委托經營若干年的方式，則基本能夠在產權分離的情況下實施統一定位和經營。

D、關注經營管理

商業項目的管理重在經營，發展商必須成立專業的經營管理團隊，實施有效的經營推廣，商場才能經營下去，所以，商業地產的開發商必須做足經營功夫。從東莞近年一些商業地產案例的失敗過程來看，其中有相當一部分的原因是因為經營管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場投資時，要看清發展商在商場經營管理隊伍方面的籌建，在經營管理方面的投入。從某種意義上說，商業收益直接取決于項目經營管理的專業水平。人們投資商鋪，一定要選擇信譽良好，且具有統一、強大的經營管理能力的開發商，要多了解開發商的信譽，了解其過去開發項目的業績和管理能力。

E、關注政府規劃

政府的規劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，正所謂“政府指向哪，財富就到哪”，緊跟政府規劃，掌握財富命運。可是凡事總有意外，我們在關注規劃帶來的利好消息時，還要關注規劃對商鋪造成的不利影響，比如說市場整體搬遷、馬路拓寬等都會對商鋪造成不利影響。對于投資者來說，要提前了解到這些信息，當然有不小的難度，但是有很多規劃其實在實施之前的兩三年內就會被披露出來，因此當投資者了解到這些信息后，及時補救也不晚。

F、關注產品本身

商鋪本身產品的面積大小、開間尺度、層高、柱網分布、上下水管道、燃氣管道、廣告位等等設計，對未來商家利用上作出種種限制，影響著商鋪的業態構成，影響到商家的真正使用。產品也是商鋪質量之本。另外對風水、發展商的品牌實力等都要有一定的考慮。

總之，買鋪是一種很專業的投資，起初最重要的也許是膽量，而在市場逐漸成熟的過程中，則需要有全面、理性、有針對性地對風險控制的技巧，只有這樣，才能提高商鋪投資的成功幾率。

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