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寧波
房屋先賣后租
一、什么是房屋先賣后租？
房屋所有權人在將所有房屋出賣給一方后，尚未辦理房屋登記手續或已經辦理登記手續，但又將房屋出租給他人的行為。
二、辦理房屋登記手續后出租房屋如何處理？
房屋在我國屬于不動產，而我國《物權法》對不動產的歸屬是有嚴格規定的。
《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十五規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
從上述《物權法》條文可知，如果房屋所有人將房屋出賣給一方時，已經進行了不動產物權登記，即人們常說的過戶登記。那么，此時房屋已經歸買方所有，原房屋所有人是沒有權利再將房屋進行出租。
原房屋所有人對房屋出租構成無權處分，《合同法》第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。若此時房屋所有人對租賃合同進行追認或者給予了原房屋所有人處分權，則租賃合同有效；反之，租賃合同無效，承租人可以請求解除租賃合同并要求原房屋所有人賠償損失，依照《合同法》的有關規定處理。
三、尚未辦理房屋登記手續，出租房屋如何處理？
此時，不動產尚未登記，沒有發生物權轉移，房屋還是屬于原房屋所有人的。原房屋所有人可以對房屋進行再次處分，與承租人簽訂的租賃合同有效。此時，房屋到底是要出賣還是租賃，可由原房屋所有人擇一決定，并承擔因對一方履行不能的法律責任。
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