一、房屋轉租合同有怎樣的效力

房屋租賃合同效力如何要區(qū)分具體的情況，以下三種情況下是有效的：一是經(jīng)出租人同意，二是雙方?jīng)]有明確約定可否轉租，三是次承租人善意的情形。

(一)出租人明確同意承租人可以轉租。《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。民法領域內(nèi)法無禁止則為有效，出租人與承租人雙方達成合意并且沒有違反法律的禁止性規(guī)定的，轉租合同有效。

(二)原租賃合同對轉租問題未明確約定，承租人轉租，此屬有效合同。即使房屋轉租合同沒有經(jīng)過出租人同意，但原則上不直接導致轉租合同無效，出租人可以解除與承租人之間的合同來維護自己的權益。

(三)次承租人善意。原租賃合同約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉租。次承租人不知承租人無權轉租，與承租人簽定轉租合同，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同，這也正是我國法律公平、誠信等現(xiàn)代司法理念的體現(xiàn)。此屬有效合同。

二、什么樣的房屋轉租合同無效

合同無效是法律對于民事行為的否定性評價，只有出現(xiàn)嚴重的違法情形時才會導致無效，那么什么樣的房屋轉租合同無效呢?法律規(guī)定的主要有這兩種：一是房屋本身就是違章建筑，二是轉租合同期限超過了建筑物使用期，詳細介紹如下：

(一)違章建筑的轉租。法律規(guī)定出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉租合同由于基礎法律關系的喪失而失去了有效存在的依據(jù)。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

(二)超過建筑物使用期的轉租合同。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設用地使用權期限相關，一般是70年，超過部分由于建設用地使用權要收回或者繼續(xù)繳納使用費，房屋轉租合同無效。

(三)承租人拖欠租金的。交付租金是承租人應當履行的法定義務，承租人拖欠租金的，出租人有權解除租賃合同，房屋轉租合同也會因此而無效。

由此可見，商鋪的使用者在簽訂轉租合同時，應查明原商鋪租賃合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內(nèi)簽訂轉租合同。如果轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的商鋪使用者的權利將得不到保障。不過，如果因為轉租人的原因導致次承租人的租賃權受到損害的，次承租人可以根據(jù)轉租合同的約定，要求轉租人賠償損失。

具體的效力，這還是要看承租人是在什么樣的情況下進行的轉租，要是經(jīng)過了原房東的同意，那么簽訂的房屋轉租合同只要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，那么還是具有法律效力的。當然如果是違法轉租，想要通過簽訂房屋租賃合同來保護自身利益的話，則一般是不可能的。如果您還有更多的疑問，歡迎到律霸網(wǎng)進行咨詢。