一、商品房委托銷售中,買受人應注意哪些方面

(1)受委托銷售機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介機構;

(2)受委托銷售機構應當向買受人出示商品房的有關文件和商品銷售委托書;

(3)受委托銷售機構應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況;

(4)受委托銷售機構應當以開發商的名義與買受人簽訂商品房買賣合同。

二、商品房銷售中的五證齊全指的是哪五證

1、《國有土地使用證》：是指證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。根據《土地管理法》的規定，住宅用地的土地使用年限為70年。

2、《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

發證目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

法律后果：按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。

3、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。

發證目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

法律后果：房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，由城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

4、《建設工程施工許可證》是指建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工

5、《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是國土房管局，證書由國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

開發商銷售商品房，要求先取得五證二書。若是五證不齊，那么房產證辦理下來時間長或根本辦不下來，而房屋質量也是得不到保證，最關鍵的是向銀行申請按揭貸款，審批也無法審核通過。另外，五證”不全還會出現開發商一房多賣的情況，這邊剛簽訂買賣合同，轉頭就又賣給了別的買家，這樣的情況很多，而且維權也會很麻煩。

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