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寧波
買賣不破租賃轉租是否需要承擔違約責任
一、買賣不破租賃轉租是否需要承擔違約責任?
1、買賣不破租賃轉租是需要承擔違約責任的，具體看原租賃合同中對轉租的約定，我國合同法第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
2、轉租需要滿足的條件是：
(一)轉租須經出租人同意
承租期間，承租人在原則上不可以轉租。承租人想把租賃房屋轉租出去，必須經過出租人同意，沒有經過出租人同意轉租的，叫不合法轉租或者違法轉租，為無效。對此，《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！薄俺凶馊宋唇洺鲎馊送廪D租的，出租人可以解除合同?！?/p>
(二)轉租期限應當在本租剩余期限之內
司法解釋第十五條還規定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。司法解釋規定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉租也是有效的，可以按照約定確定轉租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。
二、出租人可以提前解除房屋租賃合同的情況
承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同：
1、承租人擅自將承租的房屋轉租，轉讓或轉借的;
2、承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害了公共利益的;
3、承租人不按合同規定的期限繳納房租達一定時間的;
4、承租人違反合同擅自改變房屋用途的;
5、承租人嚴重損壞房屋或者輔助設備而拒不維修、拒不賠償的;
6、出租人因不可預見的原因，如家庭人口聚增，確實需要收回房屋自住的，或者出租房屋發生重大損壞，有傾倒危險而需改建，并確有房管部門的。
意思就是即使沒有買賣不破租賃，承租人也不能在不經房東同意的情況下就轉租的，如果房東在出售租賃物的時候發現承租人已經把房子給轉租出去了，這種時候不需要再去建立所謂的買賣不破租賃，房東可以直接就和承租人解除合同。
買賣不破租賃的條件是什么？
買賣不破租賃的法律規定有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
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