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當事人關于買賣不破租賃的約定是否有效?

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-19 · 620人看過

一、當事人關于買賣不破租賃的約定是否有效?

有效的,只要是雙方協商一致即可生效,

《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規定,租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根據上述規定,買賣不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效,承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。

但是,買賣不破租賃受到約定限制和法定限制:

①當事人另有約定除外:買賣不破租賃受當事人另有約定限制;

②事先抵押權限制:受房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的,買賣不破租賃受限制;

③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”買賣不破租賃“受限制。

二、買賣不破租賃中受讓人的義務是什么?

①保持租賃物使用狀態的義務。租賃合同中,出租人的義務在于將物交給承租人使用收益,且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件,而須在租賃期限內積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位,在租賃關系存續中,若租賃物出現損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時,受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務。

②維修義務。租賃關系存續中,租賃物遭到毀損,為保持承租人對租賃物的使用收益狀態,在維修有必要和可能情況下,受讓人應當予以維修。

③妨害除去的義務。與維修義務基于同一事由,為保持承租人的使用收益,在租賃物出現妨害或有妨害預兆時,受讓人須盡力除去或防止其發生。

④瑕疵擔保的義務。租賃合同為有償合同,以承租人使用收益為目的,使出租方負瑕疵擔保責任能有效促成此目的的實現,也是租賃權物權化的一個表現。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位,受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同,例如關于原租賃合同之租期的有無和長短,依原約定,受讓人無單方面變更的權利。

不動產在進行買賣之前,租賃關系就已經存在,租賃合同已經開始履行的才能適用買賣不破租賃,如果租賃關系后于不動產買賣關系存在的,出租人不是買受人的,即合同的一方當事人不是新出租人的,則該租賃關系就不能發生效力,承租人也就不能占有該不動產。



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