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寧波
究竟什么是買賣不破租賃
對于大多數租房者來講，在房屋租賃期間其實還是比較擔心房東將房屋出售，這就意味著自己可能要在短時間內找到新的出租屋，然后盡快搬走了。但其實我國法律中是有買賣不破租賃的規定的，剛好就是對這類情況下承租人的利益提供保護。那究竟什么是買賣不破租賃呢?我們一起在下文中進行了解吧。
一、什么是買賣不破租賃
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。我國《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。最高人民法院《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效
二、買賣不破租賃不適用動產
買賣不破租賃原則上只能適用于不動產租賃。例如房屋、土地使用權等。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓，出租。那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系依然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
理由有三：
第一、如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用合同法該條規定，不利于財產流通，在相當程度上還會影響交易安全，造成租賃關系的標的物在交易上的不確定性，有悖于現代民法宗旨。
第二、從成本支出的角度來看，動產以占有為公示手段，當事人買賣動產時，交易的社會成本很低。不動產的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進行考查，支付相應成本。如果動產買賣也要求買受人受善良注意義務，則極大的加重了買受人的成本。
第三、從保護弱者的角度看，相對于不動產，動產可大規模地生產，買方可選擇性越來越多，與賣方的地位基本相等。甚至優于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動產承租人的弱勢地位并不明顯，對動產的承租人無須特別保護。
在房屋租賃期間，即使房東將出租房屋賣給了他人，此時購房者也需要繼續履行房東與承租人之間的租房合同才行，而不能因為房屋出售了，就提前終止租賃合同，損害承租人的合法利益。要是你在這方面還有不清楚的地方，建議可以直接來電咨詢我們的專業律師。
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