開發商在售樓的時候，不管銷售的是期房還是現房，一般都是會通過打廣告的方式來吸引購房者的。對于售樓時的廣告，其中往往會作出比較美好的設想、承諾，但對于購房者而言，可能就不會知道這樣的廣告是否具有法律效力，因此也就不敢基于廣告內容進行購買。那到底售樓時的廣告是否具有法律效力呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、售樓時的廣告是否具有法律效力

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

由以上規定可以看出，商品房的銷售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內容具有法律約束力：

1、出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規定的;

2、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

二、如何防范開發商夸大宣傳風險

開發商可能存在夸大宣傳樓盤的情況。在這個階段中，往往開發商印制大量的宣傳單來宣傳自己樓盤的優勢，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過這種方式來吸引更多的購房消費者來參觀沙盤，定購預售房屋，同時，開發商還會特地找來大量的“房托”，烘托預售當天的氣氛，影響意向購買人的心理，促成交易。

怎樣防范這種風險呢?可以采用扁鵲先生的“聞、問”的方式。所謂“聞”，就是指聽開發商的預售人員介紹樓盤的話語，每個人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽的時間長了就會發現其中的漏洞;所謂“問”就是指在預售現場要多問其他意向購買人，聽取其他人的意見，此外，還要多問開發商的預售人員問題，可能的話對開發商預售人員的承諾進行錄音，然后與開發商的管理層確認承諾的真實性。通常，開發商發放的宣傳資料從法律性質上來講只能認定為“要約邀請”，因此，購買人在訂立合同后，交付房屋時發現開發商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒有證據證明，所以，購房人應該保留好開發商的樓盤宣傳資料和固定售樓人員的語音證據，更有利的保護自己的權益。

依據有關法律、法規的規定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。因此，購房者最好委托律師把銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，在商品房買賣合同中約定清楚，在不符合廣告內容的時候，才能維護自身權益

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