預售商品房轉讓如何規避風險（《民法通則》、《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

(1)買賣雙方簽訂一份預購協議，對預備買賣房屋的基本情況、價款支付、房屋的交付及預辦理交易過戶的日期作基本約定。并由買方支付一定的定金待賣方取得產證時，雙方再按照預購協議的約定期限簽訂房屋買賣合同。這種操作模式是預購(售)雙方對預售商品房的買賣達成的一種意向。根據合同法第八條規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”;合同法第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”因此，可以認為只要預購(售)雙方主體適格、意思表示真實且內容又不違法這種預購(售)協議就是合法有效的。雙方當事人要按照約定全面履行協議，任何一方不得擅自變更或者解除協議，并不得惡意阻卻協議的履行而惡意違約，一旦雙方能誠實信用地全面履行了協議，雙方就可以在產權證辦理出來后簽訂房屋買賣合同，從而實現房屋買賣的目的。當然這種操作模式對預購方而言最大的風險就是：預售方違背誠實信用的原則惡意違約，當產權證辦理出來后不原意按照協議的約定和預購方簽訂房屋買賣合同。此時預購方只能選擇要求其(預售方)承擔違約責任或賠償責任，而無法實現房屋買賣的目的。因為此時房屋買賣合同尚未簽訂，無法請求其繼續履行以實現買賣房屋的目的。

為此我們建議：預購方可以在預購協議中增加違約責任條款，以此來給違約方施加壓力，加大違約成本限制其惡意違約;同時也可以最大限度的保護自己的合法權益。

(2)雙方直接簽訂買賣合同，買受人支付一定數額的定金，同時對買賣合同的生效附設一個條件，如約定“賣家取得小產證后合同開始生效”。這種操作模式的法律依據是《民法通則》第六十二條規定“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。”民法典生效之前的規定：《合同法》第四十五條的規定“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。”即當事人對合同的效力可以約定附條件。這操作模式在履行中同樣會出現兩種違約情形。一種情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時預購(售)方悔約。

根據《合同法》第八條的規定“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同，依法成立的合同，受法律保護”。所以在這一階段守約方可以要求悔約方實際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因預售方看到房價上漲感覺出售吃虧，便惡意阻止條件成就，比如大產證辦妥后賣方不配合辦理小產證或找其它理由推脫。根據《合同法》第四十五條的規定“當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就”。據此，預售方惡意阻止小產證取得的,將被視為合同所附條件成就，預售商品房轉讓合同已生效，對雙方具有法律約束力。不僅雙方合同要繼續履行，而且違約方還要承擔違約責任。這種操作模式對買賣雙方來講都有可靠的法律保障。

以上就是律霸網小編為大家整理的相關預售商品房資料。綜上所述，我們可以了解到預售商品房轉讓的時候我們可以買賣雙方簽訂一份預購協議，或者是雙方直接簽訂買賣合同來規避相應的轉讓風險。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。