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買房時未進行房屋登記買賣合同有沒有效

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-24 · 486人看過

買房時未進行房屋登記,房主不可以請求法院認定房屋買賣合同無效。

一、產(chǎn)權的歸屬受《物權法》調(diào)整。我國《物權法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。”第九條又規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”根據(jù)該規(guī)定，不動產(chǎn)物權以登記作為權利享有與變更的公示方法，法律賦予登記的公信力，使社會公眾知悉物權的享有與變動情況。如果雙方當事人就不動產(chǎn)轉讓達成協(xié)議并已履行，但只要未發(fā)生產(chǎn)權過戶登記，就不發(fā)生產(chǎn)權變更的效力。因此，本案在未辦理房屋過戶登記手續(xù)之前，房屋產(chǎn)權仍歸被告林某與何某所有。

但是，產(chǎn)權的歸屬并不影響房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

合同生效與否受《合同法》調(diào)整。根據(jù)我國《合同法》第三十二條規(guī)定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。”本案原告張某與被告林某于2000年1月2日簽訂的《斷賣房屋契約》，雙方均簽字，并且，法院認定何某辯稱買賣房屋時其不在場，不是其真實意思表示，與事實不符，不予采信。因此，該合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律的強制性規(guī)定，是依法成立的合同。《合同法》第四十二條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。”就是說這個合同自成立時已經(jīng)發(fā)生法律效力，應受法律的保護。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。本案的房屋買賣合同并沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定登記過戶后才生效，因此，法院依據(jù)我國《合同法》判決房屋買賣合同有效是合法合理的。

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