一、商品房銷售的模式

商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種模式，目前多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取預售模式。

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為;

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

二、購買商品房的環(huán)節(jié)及注意事項

1.確認項目手續(xù)。購買預售商品房，應確認項目是否取得《商品房預售許可證》，并詳細查看擬購買樓幢是否在預售范圍內;購買現(xiàn)售商品房，應確認項目是否辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，并詳細查看擬購買樓幢是否在現(xiàn)房銷售備案范圍內。

2.確認購房資格。根據(jù)住房限購政策，結合自身實際情況，確認是否具有購房資格。

3.達成購房意向。注意把握房屋銷售主體、用途、價款、面積等內容，與開發(fā)企業(yè)達成交易意向，對需要先行交付定金等款項的，應存入開發(fā)企業(yè)在預售資金監(jiān)管銀行設立的商品預售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

4.簽訂合同。訂立合同前，開發(fā)企業(yè)應明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預售管理辦法》，在詳細約定房屋價款、面積、戶型、交房標準、違約責任、糾紛處理方式等內容后，雙方簽字確認，合同即產(chǎn)生法律效力。對需要支付的購房款，應全部存入開發(fā)企業(yè)在預售資金監(jiān)管銀行設立的商品預售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

5.合同登記備案。簽約之日起30日內，開發(fā)企業(yè)利用預售信息系統(tǒng)向市房管局辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

三、購房資格的申報資料

居民家庭在購買住房前，應當如實申報有關情況，并提供以下資料：

1.西安市家庭購房申報表;

2.戶籍及家庭成員證明材料;

3.非本市戶籍居民家庭應提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明;

4.家庭成員個人有效身份證明。

四、購房資格的申報程序

1.購房人首先向開發(fā)企業(yè)提交住房限購資格申報資料，開發(fā)企業(yè)對申報資料進行查驗，留存復印件，并妥善保管。

2.購房人填寫《西安市家庭購房申報表》(將做為合同附件);

3.對符合規(guī)定的購房居民家庭，開發(fā)企業(yè)將有關信息錄入我局信息管理系統(tǒng);

4.對本市戶籍居民家庭購房的，市房管局將在開發(fā)企業(yè)信息提交后24小時內進行信息核驗;對非本市戶籍的居民家庭購房，開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一遞交購房人購房資格申報資料，市房管局將在5個工作日內對資料進行審查;

5.審查通過后，可辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

五、合同發(fā)生糾紛應如何處理?

合同履行中發(fā)生爭議，在不能協(xié)商一致的情況下，應依據(jù)合同約定，通過仲裁或訴訟方式維權。

重要提示：

1.購買未取得《商品房預售許可證》的房屋，其簽訂的商品房買賣合同不能在房管局預售系統(tǒng)中備案;

2.預售款不能進入監(jiān)管賬戶，難以接受監(jiān)管，若開發(fā)公司挪用預售資金，可能引起項目爛尾，導致購房人權益受到損害。