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可能有一些房屋是屬于兩個或兩個以上的人共同擁有產權的,那么對于這樣的共有房屋,要是在租賃方面產生了糾紛的話,當事人應該如何來處理呢?這樣的糾紛在日常中也不少見,接下來,律霸小編就來告訴大家怎么處理共有房屋租賃糾紛。
一、怎么處理共有房屋租賃糾紛
對于共有物如何進行利用的問題,我國法律沒有明確規定。一般認為,房屋作為共同財產應按照共有的原則對其進行管理和處分。共有房屋的出租,無論是按份共有還是共同共有,都應征得全體共有人的同意。有些地方立法作出類似規定,如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規定,共有的房屋,未經全體共有人書面同意的,不得出租。出租共有房屋需全體共有人同意,此為關于共有物的古老規則。在現代社會,已日顯不能適應現實生活的需要。
1、對于共有物的處分行為一般應征得所有共有人的同意,這在實踐中是極為困難的,部分甚至一個共有人不同意時,就不能處分共有物,不免會影響共有物的有效利用,妨礙社會經濟的發展。所以,近幾年來,一些國家和地區的立法突破傳統民法關于共有物處分的規定,在處分共有物的問題上,采用“多數決原則”。例如,我國臺灣地區《土地法》第三十四條規定:(1)共有土地或建筑物改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。我國人大立法部門在起草相關法律草案時,也有此意見。
2、出租行為是利用行為,一般不會改變房屋的性質,對房屋沒有太大的損害。而現在民法大多提倡“物盡其用”,僅因少數共有人的不同意見,而影響房屋的利用,不符合社會的價值取向。
所以,我們認為,對于房屋的租賃只要征得大多數共有人同意即可。但要注意的是,如果是共同共有,則采取人數的多數決方式;如果是按份共有,則采取人數以及面積的多數決方式。
二、承租轉租房應注意的事項
首先,安全性問題。二房東轉租商鋪時必須征得商鋪產權人的書面同意,同時必須提供該商鋪的產權證明,如果是房管所的使用權商鋪轉租,那么還要提供“公有非居住用房租賃合同”;
其次,轉租期不得超過上手租期。轉租期超過上手租期的部分是無效的,因為業主到期收回出租商鋪是理所應當的事情,所以必須確保租期是有效的,以避免可能發生的無謂糾紛。
最后,如果二房東是分租部分商鋪,則必須將出租場地的平面圖附在出租合同后面,作為合同附件,同時必須實地丈量實際出租面積。
如果房屋屬于共同共有的,那么此時一方當事人是不能對該房屋做出處分,必須要經過全體共同所有人的同意才行。具體在產生共有房屋租賃糾紛的時候,該怎么來處理,則還需要當事人根據實際情況進行分析,上文的內容可以適當的參考一下。
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