商品房認購書存在的問題

由于《認購協議書》大多是由開發商事先制訂的，因此在部分條款上對于開發商更為有利，這些認購書在內容上通常存在下列缺陷：

一、內容過于簡單

實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、價格等基本事項，而對于違約責任、定金的退還等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面了解交易條件。

二、約定不明確

一部分認購書中有這樣的約定，“在簽署本認購書后若干時間內簽署正式預(出)售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金?！钡捎谡J購書沒有明確約定造成沒按時簽約的具體因素，所以很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。

在這個環節可能產生的問題是，購房者在對項目的進一步了解中，可能會發現房屋并不理想，或者開發商本身還存在一些問題，或者對正式合同的補充協議不能達成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下購房人有權要求終止協議，索回定金。

為了避免不必要的損失，在簽訂認購書時要注意下面的這些事項：

一、明確認購協議書的法律效力

從法律角度看，認購書確定的是房屋是否要買賣的關系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關系，二者有本質的區別。由于有關部門對認購書尚未做出嚴格的規定，所以購房者應當注意：

1、購房者有權利知道，房產商也有義務告知購房者，關于認購協議書及《商品房買賣(預售)合同》中雙方應承擔的權利和義務。

2、購房者在認購書中明確：“雙方經協商未能就《商品房買賣(預售)合同》或補充協議達成統一意見的，開發商應全額退還定金。”這樣可以為自身留有余地。

3、注意認購協議書中權利義務的對等性。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。

二、審查開發商是否具備商品房銷售條件

確認開發商已經拿到預售許可證。預售合同有示范文本，但預訂書條款則比較簡單，有些開發商可能會在預訂書中并不寫明預售許可證等資質情況，從而規避有關法律規定。這里，購房者要注意，沒有取得預售許可證，房屋認購書是不受法律保護的。

如果開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況謊稱取得《房地產預售許可證》，開發商則要承擔締約過失責任，除退還購房者交付的定金外，還應賠償購房者交付定金的利息等資金損失及其他有關財產損失。

三、明確協議條款

認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：

1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯系電話、傳真等。

2、房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位價格、總價等。

3、簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等。

4、定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力。

5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。

6、買賣雙方權利與義務。一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;以認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式的買賣合同;在約定的期限內訂立買賣合同;在雙方不能就主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。

一份認購協議書應具備上述條款，在買賣雙方意見表示一致時，認購協議書即告成立。

購房者在簽訂認購協議書的時候，一定要仔細查看條款的相關內容，維護自己的利益。一般來說，從認購到正式簽購房合同付首付，是5-7天的時間。在這期間，首付款，結婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。如果在這方面您還有什么疑問，可以向律霸網進行在線法律咨詢。