“借名買房”是指房屋的實(shí)際出資人借他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則，借名買房是否有效，主要看借名人(實(shí)際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的實(shí)際權(quán)屬歸借名人。

出名人主張房產(chǎn)怎么辦?

如果借名后出名人認(rèn)為房產(chǎn)歸自身所有，要求借名人騰房，會(huì)受到法律支持嗎?此類案件爭論的焦點(diǎn)其實(shí)是借名行為是否存在，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作為判定。假如查明確實(shí)是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

出名人擅自出售房產(chǎn)怎么辦?

房產(chǎn)登記在出名人名下，其有出售房產(chǎn)的條件。出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓他人，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。

如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同，按以下的處理規(guī)定：1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

如何降低風(fēng)險(xiǎn)?

建議消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時(shí)，也應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、借名買房之前要弄清楚政策規(guī)定，借名行為是否違反國家政策性規(guī)定，以防將來無法取得房屋所有權(quán)(例如部分地區(qū)借名購買經(jīng)濟(jì)適用房將被視為損害公共利益而無效);

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，盡量邀請第三方見證;

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請見證人、進(jìn)行錄音錄像等;

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還款記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料，以便發(fā)生爭議時(shí)能及時(shí)取證。