1、二手期房可以買賣嗎?

我們通常所說的“期房限轉”是指期房轉讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預告登記，至于期房買賣合同的法律效力問題，是沒有任何影響的。

上海高院曾有書面意見指出：不能僅因賣方尚未取得房地產權證而認定轉讓合同無效，賣方雖然沒有取得產證而不享有房屋的所有權，但根據買賣合同享有債權，對債權進行轉讓是法律賦予的權利，因此期房限轉政策并不影響買賣合同的效力，無非是不能辦理預告登記而已。

2、在“期房限轉”政策下，出賣人將尚未取得房地產權證的期房出售給他人，并與他人簽訂房屋買賣合同，該房屋買賣合同是否有效?

該房屋買賣合同有效。“期房限轉”屬于上海市地方性規定，即房地產登記部門通過不予辦理登記來限制當事人在取得房屋所有權證之前的再轉讓行為，作為遏制炒房的行政手段之一，但并不影響房屋買賣合同的效力。在尚未取得房屋所有權證之前，賣方雖不能享有房屋所有權，但享有合同上的債權，而債權轉讓是合同當事人的權利之一，沒有理由禁止當事人轉讓自己的合同權利，因此房屋買賣合同并不違反法律禁止性規定。

但在“期房限轉”政策下，期房交易的周期較長，合同交易期間的種種不確定因素使買方可能要承擔無法實際取得房屋的風險。

3、購買二手期房有什么樣的風險呢?

購買二手期房它主要風險來源于主要以下幾個方面，第一個，現在全國各地法院對于這個購買二手期房那個買賣合同的效力，認為是有效的還是無效的，這個各地的法院做法不一樣，有的法院是認為這個購買二手期房這個協議是被法律禁止的應該是無效的，所以這個是有風險。

第二個風險則是由于國家或者地方的稅費政策會發生如何變化，甚至會不會有新的稅費出來，如果有新增稅費的話，由誰承擔?在實踐中，一般可能賣方是實收，所有稅費由買方承擔，這更增大了買方購買期房的風險。

第三個風險在于，就是，期房的話它可能會存在一些，第一個，可能什么時候交房還不知道，第二個可能會產生一些質量問題，那么一旦產生面積、質量等等問題的時候，這個維權者是誰呢，根據合同的相對性來講，有權對開發商主張這些權利的應該還是第一手期房的房東，而你購買二手期房呢，往往都是，開發商都是不知道的，就沒有通過開發商。這些東西能不能向開發商主張呢，這個還是有風險的。

第四個風險則是源于產權歸屬的不確定性。由于產權證尚未發放，二手期房購買者只能查看其商品房買賣合同原件和發票原件，無法查看證明產權最重要的證件——產權證，這個時候是很難判斷這是否為真實出售者。同時，如果出售者發生身故、離異的情況，因該房屋產權仍在他人名下，則有可能會有其他人向購買者主張該房產的權利，甚至直接將房屋作為遺產或夫妻共同財產予以分割。另一方面，如果出售者身負債務也是有一定風險。

第五個風險來自于一手期房出售者信譽的不確定性。沒有兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。