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近年來，由于我國房價(jià)很高，有不少朋友選擇購買二手房。在二手房交易中，如果房屋出賣人發(fā)生違約，購房人就可以要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，但為了更好地保護(hù)自己的利益，購房人在追求賣房人違約責(zé)任時(shí)，要合理選擇賣方承擔(dān)責(zé)任的方式。那二手房出賣人違約有什么責(zé)任呢？詳細(xì)內(nèi)容請?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。

一、二手房出賣人違約有什么責(zé)任

如果已經(jīng)發(fā)生了違約行為，那么在違約行為后如何承擔(dān)違約責(zé)任呢?一般有以下幾種方式：

1、定金罰則：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務(wù)，雙倍返還定金;給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金不予返還;

2、繼續(xù)履行：守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時(shí)提起此項(xiàng)訴訟請求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行;

3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時(shí)，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應(yīng)該在二者中選擇一個(gè)比較有利于自己的方式主張;

4、賠償實(shí)際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實(shí)際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實(shí)際損失的情況下，守約方可以主張按實(shí)際損失賠償。

二、賣房人如何承擔(dān)違約責(zé)任

雙方當(dāng)事入在合同中既約定了定金罰則也約定了違約金，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事入一方違約時(shí)究竟是適用定金條款還是違約金條款，其選擇權(quán)在守約方，即違約方無權(quán)決定適用定金條款還是違約金條款。

提醒大家，購買二手房者應(yīng)該注意，約定定金或違約金條款時(shí)不能盲目地為防止對方違約而不恰當(dāng)?shù)丶s定定金或違約金的金額。我國法律規(guī)定，定金不應(yīng)超過合同標(biāo)的額的20%，違約金不應(yīng)超過合同標(biāo)的額的30%，除非造成的實(shí)際損失超過或達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，否則過高的部分法院不予支持。

在簽訂購房合同時(shí)，建議大家明確約定違約的內(nèi)容，比如違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任;逾期付款或交房多長時(shí)間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時(shí)間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。

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