隱名購房，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬

在理論上和實踐中，隱名與顯名是相對而言的，按照《合同法》第402條：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人第三人的除外”。的規(guī)定，所謂隱名代理是指受托人在享有代理權(quán)的前提下，既不披露本人的姓名，也不表明自己的受托人身份;或者披露自己的受托人身份，但并不以本人名義與第三人進(jìn)行法律行為，而本人仍然將承擔(dān)代理行為的法律后果。

隱名代理包括兩種形式：一是“本人身份不公開的代理”。即以自己的名義表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人事實上得到本人的授權(quán)、有代理權(quán)，但他在訂約時并不披露實際存在的代理關(guān)系，既不公開本人是否存在，更不指出本人是誰，而以自己的名義進(jìn)行商事活動。因此，第三人在和受托人締結(jié)交易時，并不知道委托人的存在，往往認(rèn)為受托人就是為了自己利益、并且以自己名義同第三人進(jìn)行交易的本人或者合同中的對方當(dāng)事人。二是“受托人身份公開但本人姓名不公開”的代理。即不明示以本人名義，但明示為本人利益而表示意思或接受意思表示的代理。在這種情況下，受托人在訂約時表示有代理關(guān)系存在、表明自己的受托人身份，公開本人的存在，但不指出本人的姓名。

隱名代理中基于委托關(guān)系而為的代理行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)，取得的財產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)為委托人所有。而本案中，劉某購買的涉案房屋是基于張某的委托，以自己的名義實施的代理行為，是一種隱名代理行為。因此，按照《合同法》第404條：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”的規(guī)定，受托人基于代理行為所取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向委托人轉(zhuǎn)交。作為受托人的劉某應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人張某，該房屋的所有權(quán)人是張某而不是劉某，劉某要求張某騰退房屋是沒有依據(jù)的。但由于房屋屬于不動產(chǎn)，按照《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，因此房屋所有權(quán)的確定需要經(jīng)過房產(chǎn)登記，張某如果要求劉某將房屋所有權(quán)證更名在自己的名下，只能起訴到人民法院，請求人民法院確認(rèn)張某為該房屋的所有權(quán)人，然后再辦理房屋所有權(quán)證的更名。

【案情介紹】

外地人張某因不符合本地按揭購房的條件，便以本地人劉某的名義隱名按揭購置一套價值50萬元的住房。誰知三年后，劉某居然到法院起訴要求確認(rèn)該房為自己所有。人民法院在依職權(quán)查明事實后，判決駁回了原告劉某的訴訟請求。

張某很早就到綿陽做生意，經(jīng)過多年的打拼，想通過按揭的方式購買一套住房。可因為她是外地人，在本地沒有固定工作，不具備個人住房貸款借款人的條件，于是找到本地人劉某商量，想以劉某的名義貸款購房，劉某表示愿意。

2004年4月13日，劉某以自己的名義與綿陽一家房地產(chǎn)公司簽定了一份購房合同，購170平方米住房一套，價款50萬元。2004年4月19日，劉某以借款人的身份與中國工商銀行綿陽支行簽訂了個人購房借款合同，售房公司擔(dān)保。同日，房地產(chǎn)公司給劉某出具了首付款13.7萬的商品銷售專用發(fā)票。4月23日，中國工商銀行綿陽支行給劉某出具貸款憑證一份，并將貸32萬元轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司，公司為劉某出具了綿陽市商品房銷售(結(jié)算)專用發(fā)票。2004年7月5日，張某向房地產(chǎn)公司交代了首付款9.1萬元，9月30日交納了契稅0.68萬元和公共設(shè)施管理費(fèi)1.14萬元，但交款人和納稅人均體現(xiàn)為劉某。2004年12月26日，綿陽市房地產(chǎn)管理局給原告頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。房地產(chǎn)公司按合同約定期限將房屋交付后，張某對房屋進(jìn)行了裝修，入住至今，并按期向中國工商銀行綿陽支行償付貸款。

2005年10月10日，劉某向法院起訴，聲稱自己以50萬元的價款購買的房屋，曾以口頭約定借給被告張某使用，后索要多次，張某拒不返還，請求法院判令倒房。被告張某辯稱，房屋是張某自己所買，房屋的名頭雖然是原告劉某的，但張某是實際出資人。庭審中，原告劉某所舉證據(jù)充分，被告雖稱自己是房屋購買人，卻拿不出證據(jù)，直喊冤枉。先后兩次開庭，都是如此。按相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，但為慎重裁判，法院依職權(quán)進(jìn)行查證，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的收款收據(jù)存根上和銀行收貸收據(jù)存根上留有“張某交款”的字樣。經(jīng)過第三次開庭審理，原告劉某終于承認(rèn)“當(dāng)初確實是代替被告張某買房”。但仍不愿放棄房屋所有權(quán)。

【法院判決】

法院認(rèn)為，原告劉某購買的涉案房屋是基于被告張某的委托，以自己的名義實施的代理行為，是一種隱名代理行為，原告作為受托人應(yīng)當(dāng)將處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給委托人。因此，分院判決駁回了原告劉某請求;確認(rèn)被告張某為該房屋的所有權(quán)人。

在委托他人代為購房時，當(dāng)事人之間最好采用書面形式約定和明確雙方的委托代理關(guān)系及代理權(quán)限等。如果在這方面您還有什么疑問，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。