**中原物業代理有限公司居間合同糾紛案

【案例要旨】

本案是一起房地產中介公司提供的房源消息不實導致買房人受損而引發的居間合同糾紛，法院從居間人的義務出發，認定中介公司具有如實報告有關訂立合同事項的義務，在居間過程中應作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性。因中介公司未盡審查義務導致提供的消息虛假致使買受方受到經濟損失的，中介公司應當承擔與其過錯相應的民事賠償責任。

【案情簡介】

上訴人(原審原告)：黃-琴。

被上訴人(原審被告)：**中原物業代理有限公司。

上海市黃浦區西藏南路1501弄“弘輝名苑”商鋪由**弘輝房地產開發有限公司開發建造，案外人洪-喆以**嘉康房地產經紀有限公司的名義持偽造的商鋪承包銷售合同委托**中原物業代理有限公司(以下簡稱“**公司”)居間銷售該商鋪。2005年9月15日，黃-琴經**公司的居間與洪-喆簽訂了上述1-2號商鋪買賣定金協議，黃-琴支付洪-喆商鋪定金及首付款1,200,000元。嗣后，黃-琴發覺被騙即向洪-喆催討錢款。洪-喆僅于2006年1月歸還黃-琴50,000元。2006年8月10日，上海市黃浦區人民法院判決認定洪-喆犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金100,000元，剝奪政治權利三年，并判決其違法所得1,150,000元，責令退賠后發還黃-琴。洪-喆以判決量刑過高為由，提起上訴。同年10月18日，上海市第二中級人民法院裁定，駁回上訴，維持原判。

黃-琴與**公司曾書面約定，**公司居間商鋪的傭金為19,750元，**公司實際未收取。洪-喆現在服刑，因未發現其有可執行財產，上海市黃浦區人民法院對發還黃-琴1,150,000元，己作(中止)結案處理。現黃-琴訴至法院，請求判令**公司賠償黃-琴經濟損失1,150,000元。

【審判結論】

一審判決：駁回黃-琴的訴訟請求。

二審判決：

一、撤銷原審判決;

二、**公司以345,000元為限對黃-琴未獲賠償部分的損失承擔30%的賠償責任。

【評析意見】

一、居間法律關系中，居間人具有如實報告有關訂立合同事項的義務

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據《合同法》第425條的規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。房屋買賣涉及的標的額巨大，也存在較大的交易風險，當事人找中介公司提供居間服務，一是因為中介公司擁有大量獲取和發布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的;二是因為中介公司在房地產交易領域具有專業優勢，這種優勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個放心”。也正是基于中介公司的這種行業特殊性，中介公司“如實報告有關訂立合同事項”的義務應當包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料;二是應對委托人提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性。如到房管部門對產權情況進行查詢，以便對產權是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認，對房屋進行實地查看，以便了解房屋的實際狀況以及是否存在漏水、環境噪音等。本案中，案外人洪-喆持偽造的商鋪銷售合同委托**公司銷售，**公司作為專業的房地產中介，對該合同的真實性未加必要的、謹慎的審查、核實，而是介紹給黃-琴購買，其提供的錯誤信息無形中幫助犯罪分子擴大了詐騙范圍，且導致黃-琴受到難以彌補的經濟損失，故**公司對買房人黃-琴遭受的經濟損失負有不可推卸的責任，應承擔相應的賠償責任。

二、居間人應承擔賠償責任的范圍

在居間合同中，居間人僅在委托人與第三人之間充當媒介，而無權在當事人之間的民事活動表達自己的意志，居間人并非委托人與第三人所訂立合同的當事人，也不是任何一方的代理人，僅是促成雙方交易或簽約的人，最終合同的權利義務是由合同的雙方當事人協商后達成一致的，故一旦雙方因合同的履行產生爭議，其主張的對象應當是合同的相對方而非居間人。本案的特殊性在于與黃-琴簽訂商鋪買賣定金協議的案外人洪-喆已因合同詐騙罪被判刑，現無財產可供執行，黃-琴支付的定金及首付款1,150,000元已無法追回。現在需要討論的問題是在這筆損失中中介公司應當承擔多少比例的賠償責任。我們認為，作為房屋的買受人，黃-琴有義務對所購房屋的具體情況作認真、謹慎、全面的調查，中介公司起的作用只是推薦、介紹，是否購買的決定權在于黃-琴本人，而黃-琴在未經具體全面調查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應由黃-琴本人承擔主要責任。而**公司在居間過程中也存在過錯，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務導致出具的信息不實，故**公司對黃-琴的損失也應承擔一定的責任。綜合雙方的過錯大小及具體案情，本院酌定由**公司對黃-琴未獲賠償部分承擔30%的賠償責任。