汕頭經濟特區華僑房地產權益保護辦法

　　(1997年8月27日汕頭市第九屆人民代表大會務委員會第三十六次會議通過　根據1999年12月31日汕頭市第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議《關于修改〈汕頭經濟特區華僑房地產權益保護辦法〉第三十二條的決定》修正　根據2010年10月28日汕頭市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過的《汕頭市人民代表大會常務委員會關于廢止和修改部分經濟特區法規的決定》修改)

　　第一章　總則

　　第二章　華僑房地產的退還及使用人的安置

　　第三章　僑房租賃

　　第四章　拆遷補償與安置

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為保護華僑在汕頭經濟特區(以下簡稱特區)房地產的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合特區實際，制定本辦法。

　　第二條　特區范圍內華僑房地產的退還、租賃及拆遷，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱華僑房地產，是指華僑、歸僑的私有房屋(含中華人民共和國成立后用僑匯購建的房屋，下同)和依法繼承華僑、歸僑的私有房屋(以下統稱僑房)，以及宅基地(包括附屬庭園地、曠地，下同)。

　　本辦法所稱發還產權，是指政府依法將僑房的所有權退還華僑業主或其合法繼承人(以下簡稱業主)的行為。

　　本辦法所稱騰退，是指使用已發還產權的僑房的單位或個人(以下簡稱使用人)，依法將僑房的使用權退還業主的行為。

　　第四條　僑房的所有權和宅基地的使用權以及繼承權受法律保護，任何單位或個人不得侵犯。

　　第五條　僑房騰退遵循誰用誰退的原則;僑房租賃遵循公平合理原則;僑房拆遷遵循誰拆遷誰補償的原則。

　　第六條　各級人民政府統一領導轄區內華僑房地產權益保護工作。

　　市人民政府僑務部門(以下簡稱市僑務部門)是特區僑房騰退的行政主管部門，各區人民政府僑務部門(以下簡稱區僑務部門)是本轄區僑房騰退的行政主管部門。

　　市國土房產部門是特區僑房租賃及拆遷的行政主管部門，其下屬各國土房產部門負責轄區僑房租賃管理的日常工作。

　　各級建設、規劃、公安、工商、物價等部門和各街道辦事處應根據各自職責權限，積極協助僑務及國土房產部門實施本辦法。

　　第二章　華僑房地產的退還及使用人的安置

　　第七條　已發還產權的僑房，使用人應當騰退。使用人具備騰退條件或空置僑房、轉移僑房使用權的，應自業主提出收回之日起60日內退還僑房。

　　使用人自愿騰退的，應與業主簽訂書面騰退協議。

　　使用人拒不騰退的，業主可向僑務部門(市或區僑務部門，下同)申請處理，僑務部門應自接到申請之日起60日內予以處理;業主也可直接向人民法院起訴。

　　使用人要求租賃僑房并經業主同意的，依照本辦法第三章的規定簽訂租賃合同，辦理租賃登記手續。

　　第八條　僑房被使用人改建、擴建的，使用人應按原僑房的使用性質和建筑面積以所建房屋補償業主。增加的面積可歸業主所有，但業主應按房屋的重置價格(不含地價)結合成新結算補償使用人;增加的面積也可歸使用人所有，但使用人應按其分攤使用的土地面積，以同類區域住宅用地基準地價計價補償業主。

　　僑房被使用人疊建的，使用人應將原僑房退還業主。疊建部分的房屋所有權歸業主所有，但業主應按其重置價格(不含地價)結合成新結算補償使用人。

　　僑房被改建、擴建、疊建后產權不明，業主與使用人經協商不能解決的，由僑務部門會同國土房產部門(市國土房產部門或其下屬各國土房產部門，下同)負責核查、協調解決。

　　第九條　業主對其持有人民政府核發土地權屬證件的宅基地，可按下列方式之一收回使用權或取得補償:

　　(一)對原出租、出借的宅基地，業主可在向國土房產部門換領土地使用證書后，收回自用或按本辦法規定重新辦理租賃手續;

　　(二)對被他人占用的宅基地，業主可向國土房產部門換領土地使用證書;占用人應在業主提出收回的60日內將所占用的宅基地退還。占用人在宅基地上建造永久性建筑物的，由雙方協商，可由業主按建筑物的重置價格(不含地價)結合成新結算補償占用人;也可由占用人按土地權屬證件所載土地面積或實際用地面積，以同類區域住宅用地基準地價計價補償業主;

　　(三)經人民政府批準征用但未作補償處理的宅基地，由使用人按土地權屬證件所載土地面積或實際用地面積，以同類區域住宅用地基準地價計價補償業主。

　　第十條　僑房業主死亡，合法繼承人尚未確定的，由市國土房產部門在其繼承人或原代理人中依法確定代管人，發給以原業主姓名登記的房地產權證。代管人具有要求使用人騰退僑房和辦理拆遷補償的權利，負有管理僑房并將僑房退還合法繼承人的義務。

　　第十一條　僑房使用人屬個人，且其所在工作單位屬國家機關事業單位以及全民或集體所有制企業的，所在工作單位應當負責督促其騰退僑房，并優先予以安置;屬單位的，其上級主管部門應當負責督促該單位騰退僑房。

　　第十二條　使用人在騰退搬遷過程中，應保持房屋結構及設施的完整，自負搬遷費用并付清租金。除使用人與業主雙方另有約定外，租金應按僑房租賃指導性租金標準(以下簡稱指導租金)，從批準發還產權之日起計算。

　　第十三條　使用人經僑務部門兩次書面通知，無正當理由不到場，以及在本辦法第七條第一款和騰退協議規定的期限內不退還僑房的，業主可向僑務部門申請對使用人發出限期騰退決定書。業主也可直接向人民法院起訴。

　　第十四條　騰退僑房的使用人的安置，由使用人自行解決。確無安置用房的使用個人，可按有關規定申請購買補貼出售房。使用個人所在的工作單位應當支付單位補貼款。單位確無支付能力的，可從其房改出售公房回收的資金中支付。

　　確無能力購買補貼出售房的使用個人，可按有關規定申請租用公租房、周轉房。

　　第十五條　市人民政府應設立“僑房使用人安置統籌基金”，專項用于統建安置僑房使用人的補貼出售房、公租房、周轉房。基金的征收和使用管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第三章　僑房租賃

　　第十六條　僑房租賃，雙方應按有關規定簽訂租賃合同并向國土房產部門辦理租賃登記。

　　本辦法實施前已租賃但未辦理租賃登記的僑房，租賃雙方須按本辦法規定重新協商租賃，辦理租賃登記。協商不成的，出租人可依照本辦法規定收回房屋使用權。

　　第十七條　租金由業主與租住戶雙方協商確定;協商不成的，按指導租金確定。

　　第十八條　租期由雙方協商確定，但實行指導租金的僑房，租期不超過兩年。

　　租賃期滿，承租人確無處退遷的，租期可適當延長，但不得超過一年，業主同意的除外。延長期間的租金可比原租金增加50%。

　　第十九條　出租僑房的維修，除租賃合同另有約定外，屬自然損壞的，由出租人負責;屬承租人過錯造成損壞的，由承租人負責。

　　實行指導租金的僑房的維修，由承租人負責。

　　出租僑房被鑒定為危房，不能維修使用的，租賃合同終止。承租人應付清租金并及時遷出。

　　第二十條　承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，收回房屋的使用權，造成出租人損失的，承租人應負責賠償:

　　(一)拖欠租金累計180日以上的;

　　(二)擅自轉移僑房使用權的;

　　(三)擅自改變僑房結構或約定用途的;

　　(四)利用僑房進行非法活動的。

　　第二十一條　實行指導租金的僑房，有下列情況之一的，出租人可提前終止或變更租賃合同，收回原房屋的使用權:

　　(一)承租人已另有房屋居住的;

　　(二)出租人回國定居需收回房屋自用的;

　　(三)出租人另有合適的房屋安置承租人的。

　　出租人終止或變更租賃合同，應提前60日書面通知承租人。

　　第二十二條　承租人在租賃延長期滿，或出租人依法解除、終止、變更租賃合同后30日內不退還房屋的，出租人可向國土房產部門申請對承擔人發出限期退遷決定書;出租人也可直接向人民法院起訴。

　　第二十三條　業主下落不明的僑房，其繼承人或代理人尚未出現的，由市國土房產部門設立的僑房管理機構代管。僑房管理機構應與使用人簽訂租賃合同;并逐宗建立檔案和租金帳戶。

　　第四章　拆遷補償與安置

　　第二十四條　僑房的拆遷人必須對業主和使用人依法給予補償和安置。業主和使用人必須服從城市建設和舊城區改造的統一規劃。

　　第二十五條　依法持有房屋拆遷許可證的拆遷人需要拆遷僑房的，必須與業主簽訂書面補償協議，并將補償協議報市國土房產部門備案后，方可拆遷。

　　補償協議應包括補償形式和補償金額、補償房屋面積、地點、樓層、交付使用時間、對使用人的安置形式、搬遷的過渡方式和過渡期限、違約責任等條款。

　　第二十六條　在拆遷的范圍內，凡屬依法應發還產權的僑房，須發還產權后方可拆遷。

　　因城市建設確需拆遷未發還產權僑房的，拆遷人應報市僑務部門審核，經市人民政府批準，由市國土房產部門逐宗代辦拆遷補償手續，并依法辦理公證和證據保全后，方可拆遷。

　　第二十七條　房屋拆遷公告發布時，拆遷人應同時書面通知業主或其代理人。業主或其代理人接到通知后，應在120日內與拆遷人辦理拆遷補償手續。因特殊情況不能在上述期限內辦理的，可向市國土房產部門提出不超過30日的延期申請。逾期不辦理的，由市國土房產部門代辦拆遷補償手續，并依法辦理公證和證據保全后，予以拆遷。

　　第二十八條　拆遷僑房，業主要求調換產權的，按原地就近調換的原則進行調換。

　　業主要求作價補償的，按原僑房的使用性質和建筑面積的重置價格結算或由有資質的房地產評估機構評估。以上方式由業主選擇。

　　拆遷僑房附屬物及宅基地，不作產權調換，按其占地面積以同類區域住宅用地基準地價計價補償業主。地上設施按殘值作價補償。

　　拆遷占用華僑宅基地建成的房屋，先由拆遷人在簽訂拆遷補償協議30日內按宅基地補償標準計價補償業主，再由房屋所有人向拆遷人交還該宅基地補償款。

　　第二十九條　折遷僑房，業主要求調換產權的，按下列標準補償:

　　拆遷住宅僑房，以與原住宅建筑面積相等的新建住宅房屋補償業主;住宅僑房為平房的，以相當于原建筑面積120%的新建住宅房屋補償業主。

　　拆遷非住宅僑房，對底層的商業用房，以相當于原建筑面積60%的新建底層商業用房和相當于原建筑面積40%的新建住宅房屋補償業主;對底層的生產用房，以與原建筑面積相等的新建非住宅房屋(其中40%為底層，60%為其他樓層的非住宅房屋)補償業主;對其余的，以相同使用性質和建筑面積的新建非住宅房屋補償業主，業主同意的，可補償為住宅房屋。

　　拆遷底層同一間結構，部分作為商業用房，部分作為住宅使用的僑房，商業用房部分補以相等建筑面積的新建底層商業用房，住宅部分補以相等建筑面積的新建住宅房屋。

　　經租、代管前作為商業用房，經租、代管后改為住宅使用的僑房的拆遷，按本條第三款的規定予以補償。

　　從區位好的地段易地調換到區位差的地段，應適當增加補償面積。增加補償的面積不得少于原房屋建筑面積的20%。

　　第三十條　已發還產權并退還使用權的僑房在房屋拆遷公告發布前倒塌的，業主可選擇下列方式之一獲得拆遷補償:

　　(一)按僑房占地面積調換相等建筑面積的新建住宅房屋;

　　(二)按僑房占地面積，以同類區域住宅用地基準地價的150%計價補償;

　　(三)按僑房建筑面積調換相等建筑面積的新建住宅房屋，但業主須按新建房屋的基本工程成本價向拆遷人補交房價款。

　　拆遷在房屋拆遷公告發布前倒塌的華僑自管私房，按僑房占地面積，以同類區域住宅用地基準地價計價補償。

　　拆遷已發還產權但未退還使用權的僑房(含執行指導租金的僑房)，以及在房屋拆遷公告發布后倒塌的僑房，按僑房倒塌前的使用性質和建筑面積予以補償。

　　第三十一條　僑房被鑒定為危房，需要予以拆除的，業主或代管人在拆除前應依法辦理證據保全公證。

　　辦理證據保全公證后拆除的僑房，拆遷時應按原僑房的使用性質和建筑面積予以補償。

　　第三十二條　持有發還產權通知書的業主，其僑房在經租、代管期間被拆除的，由國土房產部門責成拆遷人按原僑房使用性質和建筑面積，以所建房屋或作價補償業主。

　　拆遷人拆除僑房后按拆遷補償規定以產權調換方式對國土房產部門作出房屋補償的，國土房產部門應在對補償房屋確權后予以房地產權屬登記，向業主頒發房地產權證。

　　拆遷人拆除僑房后按拆遷補償規定對國土房產部門作價補償的，國土房產部門應將房屋補償款交還業主。

　　僑房產權在經租、代管期間被核銷的，申請核銷人應按原僑房的使用性質和建筑面積，以所建房屋或作價補償業主。

　　第三十三條　僑房業主因原拆遷單位合并、分立、撤銷等未取得拆遷補償的，由原拆遷單位的上級主管部門依法予以補償。

　　第三十四條　補償同一業主的房屋，除業主另有要求外，應集中成幢安排;不足一幢的，應成梯或成層安排。

　　第三十五條　已列入舊城區改造規劃范圍內的占地面積在1000平方米以上(含1000平方米)的僑房，業主要求自行改建的，應報市規劃部門批準，領取建設工程規劃許可證，并遵守有關規定。

　　第三十六條　出租和已發還產權但未退還使用權的僑房拆遷后，業主有權收回補償房屋的使用權。原僑房使用個人沒有住房的，其安置由拆遷人和使用個人的工作單位協商解決;使用個人沒有工作單位或單位確無能力解決的，由拆遷人負責代辦申請購買補貼出售房;若使用個人確無購買能力，由拆遷人向市政府申請公租房予以解決。

　　第三十七條　非住宅僑房的確認，以使用人已辦理工商營業執照或其他合法登記，并有實際營業或使用事實為準。

　　被拆遷僑房建筑面積的確認，以僑房的有效權屬證件載明的建筑面積為準;沒有有效權屬證件的，以有資質的房地產測丈機構測丈的建筑面積為準。

　　當事人對僑房面積或使用性質有爭議的，由市國土房產部門認定。

　　拆遷人和業主對拆遷補償有爭議，經協商不能達成協議的，雙方均可向市國土房產部門申請裁決，或向人民法院起訴。市國土房產部門應自受理之日起20日內作出裁決。

　　第五章　法律責任

　　第三十八條　違反本辦法第十六條規定，不辦理租賃登記的，由國土房產部責令其限期辦理租賃登記，并對責任者處以租金總額30%的罰款。

　　第三十九條　拆遷人違反本辦法有下列行為之一的，由市國土房產部門責令其限期改正，拒不改正的，吊銷房屋拆遷許可證，并可處以罰款:

　　違反本辦法第二十五、二十六條規定，擅自拆遷僑房的，按被拆僑房建筑面積每平方米60至80元的標準處以罰款;

　　違反本辦法第二十八、二十九、三十、三十一、三十二、三十三條規定，降低補償標準的，責令補足業主應得的補償差額，并按降低補償部分的價值的三至五倍處以罰款;

　　違反本辦法第三十四條規定，不集中安排補償房屋的，處以1000元至2000元的罰款。

　　第四十條　當事人對行政決定和行政處罰決定不服的，可在接到決定書之日起15日內，向作出決定的行政主管部門的同級人民政府申請行政復議。當事人對復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起15日內向人民法院起訴。當事人也可直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出決定的行政主管部門申請人民法院強制執行。

　　第四十一條　辱罵、毆打行政主管部門工作人員，妨礙工作人員執行公務的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十二條　行政主管部門工作人員徇私舞弊、索賄受賄的，由所在部門或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第六章　附則

　　第四十三條　僑房指導性租金標準，由市物價部門會同市國土房產部門制定，報市人民政府批準后公布執行。

　　第四十四條　補償房屋的基本工程成本價及商品房價由拆遷人按有關規定報市物價部門審核，經市人民政府批準后公布執行。

　　第四十五條　外籍華人及港、澳、臺同胞在特區的房地產權益保護，適用本辦法。

　　第四十六條　本辦法自1997年10月1日起施行。