淮南市物業(yè)管理規(guī)定

　　(2006年6月22日淮南市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過 2006年8月25日安徽省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準(zhǔn) 2006年9月5日淮南市人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 自2006年10月1日起施行)

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價、公安、市容、水利等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

　　社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門做好本社區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第四條 符合業(yè)主大會成立條件尚未成立的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料;建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的要求。

　　第五條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的要求后，及時會同社區(qū)居民委員會，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設(shè)單位代表各1人，業(yè)主代表3人，籌備組組長由業(yè)主代表擔(dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議。

　　第六條 本規(guī)定實施前，已建成投入使用的物業(yè)管理區(qū)域，原建設(shè)單位不存在的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組;屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業(yè)主大會籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數(shù)最多的單位參加業(yè)主大會籌備組。

　　第七條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：

　　(一)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(二)擬定業(yè)主委員會的選舉辦法草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)工作。

　　第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5至15人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期增補。

　　第九條 分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十條 除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

　　業(yè)主大會會議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)召開;逾期未召開的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開。

　　業(yè)主委員會集體辭職的，或者違反法律法規(guī)，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指出拒不改正的，按本規(guī)定第五條重新選舉業(yè)主委員會。

　　第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由業(yè)主簽字確認(rèn)。

　　第十二條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將有關(guān)資料報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

　　第十三條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

　　第十四條 業(yè)主委員會每半年至少召開一次會議，業(yè)主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業(yè)主委員會委員要求召集的，業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)及時召集。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主名冊，并指定專人保管。業(yè)主名冊應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

　　產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會建立業(yè)主名冊。

　　業(yè)主名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會議使用，不得用于其他目的。

　　第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。未按時移交的，可由轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主合法利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補償。

　　第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

　　第十九條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)管理。分期開發(fā)建設(shè)的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設(shè)部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;

　　(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第二十二條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中的評標(biāo)由建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會成員由5人以上的單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的五分之三。

　　評標(biāo)委員會專家由招標(biāo)人從專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進入項目的評標(biāo)委員會。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十三條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售手續(xù)時，應(yīng)提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設(shè)單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;業(yè)主臨時公約;住宅區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備明細(xì)表;建筑面積5萬平方米以上的住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)備案表。

　　本規(guī)定實施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房和保安人員值班用房、門衛(wèi)房等。

　　第二十四條 建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時建筑、公共場所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

　　第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收的物業(yè)管理服務(wù)費和其他費用。有過錯的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;非住宅物業(yè)服務(wù)費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　政府指導(dǎo)價由市、縣價格行政主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;雙方約定不成的，可以申請價格行政主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的收費標(biāo)準(zhǔn)報市、縣價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運費用，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運。

　　第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

　　新建商品房物業(yè)服務(wù)費的收取時間自領(lǐng)取鑰匙時開始計算;未領(lǐng)取的，自建設(shè)單位通知交房的最后期限開始計算。

　　第二十九條 建設(shè)單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主出售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第三十條 業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

　　第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內(nèi)的違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

　　有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)管理企業(yè)報告后的2個工作日內(nèi)調(diào)查處理。損壞綠化及設(shè)施，裝飾、裝修房屋時拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等違法行為，由建設(shè)行政主管部門查處;違法搭建建筑(構(gòu))物，違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標(biāo)排放噪聲的行為，由城市管理行政執(zhí)法機構(gòu)查處;擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門查處;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門查處;在宅院內(nèi)私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

　　第三十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定。收費標(biāo)準(zhǔn)參照物價部門的規(guī)定確定。車主對車輛保管有要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，因施工等特殊需要的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用公共綠地和公共活動場地，不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)按規(guī)劃配建的非機動車車庫;

　　(三)公共綠地、道路、場地，共用走廊通道;

　　(四)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入房屋銷售價格的其他物業(yè);

　　(五)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位申請歸全體業(yè)主所有的房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主委員會成立后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提供記載的內(nèi)容。

　　第三十五條 新建商品住宅、公用住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照國家、省和本市的規(guī)定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)補交。補交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十六條 專項維修資金由市、縣人民政府確定的機構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實行專戶存儲，按幢建帳，按戶核算制度。

　　專項維修資金低于規(guī)定數(shù)額的30%時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

　　第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、小修由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預(yù)算，并組織相關(guān)業(yè)主討論決定。

　　第三十八條 高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業(yè)服務(wù)費。

　　首次電梯更新費由建設(shè)單位支付，交市專項維修資金管理機構(gòu)，實行專戶存儲，專款專用。

　　第三十九條 違反本規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

　　第四十條 違反本規(guī)定第四條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。

　　第四十一條 違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未到市房地產(chǎn)行政主管部門備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正。

　　第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第三十一條第一款規(guī)定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時報告有關(guān)行政管理部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正;造成嚴(yán)重后果的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十三條 房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;造成損失的，依法予以賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十四條 本規(guī)定自2006年10月1日起施行。