蚌政辦〔2011〕2號 　　各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬單位： 　　《蚌埠市住宅專項維修資金管理辦法》已經市十四屆人民政府第24次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。 　　二○一一年一月四日 　　蚌埠市住宅專項維修資金管理辦法 　　第一章 總 則 　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常維修和更新、改造，維護住宅專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業管理條例》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。 　　第二條 本辦法適用于本市城市規劃區范圍內住宅專項維修資金的交存、管理、使用和監督。 　　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 　　第三條 住宅專項維修資金的管理，實行財政專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。 　　第四條 市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住建委)負責全市住宅專項維修資金的管理工作，其所屬的市住宅共用部位維修基金管理中心(以下簡稱市維修基金管理中心)具體實施住宅專項維修資金的管理工作。 　　市財政、審計部門負責住宅專項維修資金的監督工作。 　　第二章 交 存 　　第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金： 　　(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外; 　　(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。 　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。 　　第六條 首次住宅專項維修資金的交存標準： 　　(一)商品住宅(含經濟適用房、集資房、拆遷安置房，下同)、非住宅帶電梯的由業主按照擁有物業的建筑面積每平方米80元標準交存;不帶電梯的按照建筑面積每平方米40元標準交存。 　　(二)住宅小區內具有單一產權且與其他物業不具有共用部位的住宅、非住宅由業主按照擁有物業的建筑面積每平方米30元標準交存，專項用于住宅小區內共用設施設備的維修和更新、改造。 　　(三)出售公有住房的，業主按照購房款2%的比例交存;售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 　　(四)房屋所有權轉讓時，原房屋未交存住宅專項維修資金的，由轉讓方或受讓方按照本條相應標準交存。 　　住宅專項維修資金的交存標準應根據實際情況適時調整。 　　第七條 業主交存的住宅專項維修資金屬業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 　　第八條 商品住宅的業主、非住宅的業主應在辦理房屋產權登記手續前，將首次住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 　　預售商品房的，開發建設單位應在辦理房屋產權初始登記前，將自用、出租及尚未售出房屋的首次住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 　　已售公有住房的業主和售房單位應在辦理房屋產權登記手續前，將首次住宅專項維修資金同時存入住宅專項維修資金專戶。 　　房屋所有權轉讓時，原房屋未交存住宅專項維修資金的，由轉讓方或受讓方在辦理房屋產權轉讓手續前，將首次住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 　　第九條 商品住宅的業主、非住宅的業主、預售商品房的開發建設單位、已售公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首次住宅專項維修資金的，不予辦理房屋產權登記手續。房屋所有權轉讓時，原房屋未交存住宅專項維修資金的，不予辦理房屋產權轉讓手續。 　　第十條 市維修基金管理中心在收取住宅專項維修資金時，應向交存人出具省人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。 　　第十一條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額低于首次交存額的30%時，應及時續籌。續籌有困難的業主，經所在單位證明，可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額。續籌的住宅專項維修資金存入個人業主住宅專項維修資金分戶賬。 　　住宅專項維修資金續籌的具體標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。在業主大會表決通過的次日內，業主委員會應當將住宅專項維修資金續籌的具體實施方案報市維修基金管理中心備案。 　　第十二條 利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業服務企業或相關單位代辦費用后，所得收益30%用于補貼物業公共服務費，70%納入住宅專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用，但業主大會另作決定的除外。 　　前款規定的代辦費用，由業主委員會和物業服務企業或相關單位在服務合同中約定。 　　第三章 管 理 　　第十三條 應通過公開招標方式選擇信譽度好、服務優良的商業銀行，設立住宅專項維修資金管理財政專戶。住宅專項維修資金自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。 　　第十四條 業主大會成立后，業主委員會可到市維修基金管理中心查詢所在物業管理區域內住宅專項維修資金的交存情況，業主未交存住宅專項維修資金的或者應當續籌而沒有續籌的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。 　　第十五條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，市維修基金管理中心，應將業主交存的住宅專項維修資金按照國家規定購買一級市場國債。住宅專項維修資金購買國債的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用外，應當納入住宅專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用或者用于法律、法規規定的其他范圍。 　　禁止任何單位和個人出借、挪用住宅專項維修資金及增值部分;禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。 　　第十六條 市維修基金管理中心的管理費用由市財政部門核定，從住宅專項維修資金增值部分中支出。 　　第十七條 房屋所有權轉讓的，業主應向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。 　　單位購買住房時，已足額交存住宅專項維修資金，再按房改政策出售的，售房單位不再按出售公有住房的規定交存住宅專項維修資金，售房單位原交存的住宅專項維修資金隨房屋產權同時過戶給購房人。 　　因房屋所有權轉讓辦理住宅專項維修資金分戶賬更名手續的，需提供下列資料： 　　1.房屋所有權證; 　　2.身份證明; 　　3.經交易審核后的房屋交易申請表和房屋轉讓合同或公有住房審批表。 　　第十八條 房屋因拆遷或者其他原因滅失的，業主交存的住宅專項維修資金賬面余額返還業主。 　　業主申請返還住宅專項維修資金需提供下列資料： 　　1.房屋所有權人身份證明; 　　2.拆遷合同或其他滅失證明; 　　3.住宅專項維修資金專用收據; 　　4.其他相關材料。 　　第四章 使 用 　　第十九條 住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 　　第二十條 住宅專項維修資金的使用，應遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。 　　第二十一條 住宅專項維修資金的使用范圍包括： 　　(一)住宅共用部位維修工程 　　1.主體承重結構部位的拆換、加固工程; 　　2.屋面防水或者保溫層施工工程; 　　3.戶外墻面、走廊通道以及房屋共用部位必要的裝飾、造型的修繕工程; 　　4.外檐面層因脫落進行的修繕工程; 　　5.住宅共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損進行的修繕工程; 　　6.經業主大會或者住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用的其他維修和更新、改造工程。 　　(二)住宅共用設施設備維修和更新、改造工程 　　1.物業管理區域內路面因破損進行的維修工程; 　　2.上下水管道、落水管等老化、損壞，需要維修更換工程(主上水管改為“一戶一表”的維修工程不在住宅專項維修資金使用范圍內); 　　3.智能化系統、消防控制系統等需要維修和更新、改造工程; 　　4.電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件工程; 　　5.二次供水及消防設施設備因損壞需進行的維修和更新、改造工程; 　　6.排水設備因損壞需更換排水管，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井工程; 　　7.物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞需要維修、更新工程; 　　8.經業主大會或者住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用的其他維修和更新、改造工程。 　　第二十二條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用; 　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用; 　　(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用; 　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。 　　第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備發生自然損壞，維修和更新、改造費用按以下原則分攤： 　　(一)物業管理區域內全體業主共有的設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業主按照其擁有物業建筑面積的比例分攤。 　　(二)整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由整幢樓或者單元業主按照其擁有物業建筑面積的比例分攤。 　　(三)單幢房屋涉及室內共有墻體結構的維修費用(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修)，由兩側業主按照其所有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(四)單幢房屋涉及室內毗連共有樓板結構的維修費用(包括因結構需要而涉及相鄰部位的維修)，由毗連層上下業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(五)單幢房屋涉及外墻面的維修費用，由維修涉及范圍房屋垂直各層業主按照各自擁有物業建筑面積的比例共同分攤;其中涉及房屋山墻外墻面的維修費用，由維修涉及范圍水平樓層中的各業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(六)單幢房屋不上人屋面的維修費用，由維修涉及范圍垂直覆蓋下各層業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(七)單幢房屋可上人屋面(包括屋面護欄)維修費用，如為各層所共用，由維修涉及范圍覆蓋下各層所共用業主，按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤;如僅為若干層業主使用，由使用層業主承擔百分之五十，其余由維修涉及范圍覆蓋下其他各層業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(八)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的維修費用： 　　1.各層共用樓梯，由各層業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　2.為某些層所專用的樓梯，由其專用的業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　(九)住宅共用部位必要的裝飾費用，由受益的業主按照其擁有物業建筑面積的比例共同分攤。 　　業主大會或者住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主另有決定或者約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。 　　第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造涉及已售公有住房的，已售公有住房應按照其擁有物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用，并從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金中列支。 　　第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，涉及到尚未交存住宅專項維修資金的房屋，由房屋所有人按照擁有物業建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。 　　第二十六條 申請使用業主交存的住宅專項維修資金應遵循下列程序： 　　(一)提出使用方案 　　住宅專項維修資金使用方案包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍等，分別由下列申請使用單位提出： 　　1.實施物業管理并已經成立業主大會的，由業主委員會提出。 　　2.實施物業管理但尚未成立業主大會的，由物業服務企業提出。 　　3.未實施物業管理的，由物業所在區域居民委員會或相關房屋管理單位提出。 　　4.特殊情況下可由相關業主提出。 　　(二)公示 　　申請使用單位或相關業主將住宅專項維修資金使用方案向住宅專項維修資金列支范圍內的業主進行公示，公示時間為5日。 　　(三)表決通過 　　住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過住宅專項維修資金使用方案。 　　(四)申請列支 　　申請使用單位或相關業主向市維修基金管理中心申請列支，并提供下列資料： 　　1.住宅專項維修資金使用申請表; 　　2.住宅專項維修資金列支范圍內的業主清冊; 　　3.住宅專項維修資金使用方案; 　　4.住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過的意見書; 　　5.公示材料; 　　6.其他相關材料。 　　(五)審核 　　市維修基金管理中心對申請使用單位或相關業主提交的資料進行審核，并在審核完成后進行回復，說明審核情況。 　　(六)組織實施 　　申請使用單位或相關業主應在接到所申請項目符合住宅專項維修資金使用規定的回復后2日內組織實施。如遇特殊情況需延期實施的，應向住宅專項維修資金列支范圍內的業主書面說明情況。 　　(七)申請劃撥資金 　　工程竣工后，申請使用單位或相關業主應依法組織工程竣工驗收，在驗收合格后，持下列資料向市維修基金管理中心申請劃撥資金： 　　1.住宅專項維修資金項目竣工驗收結算報告; 　　2.工程決算書; 　　3.維修和更新、改造工程費用發票; 　　4.其他相關材料。 　　(八)劃撥資金 　　市維修基金管理中心對申請使用單位或相關業主提交的工程竣工驗收資料進行審核，在審核完成后劃撥資金。 　　第二十七條 申請使用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金應遵循下列程序： 　　(一)提出使用方案 　　售房單位提出住宅專項維修資金使用方案，包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍等。 　　(二)申請列支 　　售房單位向市維修基金管理中心申請列支，并提供下列資料： 　　1.住宅專項維修資金使用申請表; 　　2.住宅專項維修資金列支范圍內業主清冊; 　　3.住宅專項維修資金使用方案; 　　4.其他相關材料。 　　(三)審核 　　市維修基金管理中心對申請使用單位提交的資料進行審核，審核完成后向申請使用單位進行回復，說明審核情況。 　　(四)組織實施 　　售房單位應在接到所申請項目符合住宅專項維修資金使用規定的回復后2日內組織實施。如遇特殊情況需延期實施的，應向住宅專項維修資金列支范圍內的業主書面說明情況。 　　(五)申請劃撥資金 　　工程竣工后，售房單位應當依法組織工程竣工驗收，在驗收合格后，持下列資料向市維修基金管理中心申請劃撥資金： 　　1.住宅專項維修資金項目竣工驗收結算報告; 　　2.工程決算書; 　　3.維修和更新、改造工程費用發票; 　　4.其他相關材料。 　　(六)劃撥資金 　　市維修基金管理中心對售房單位提交的工程竣工驗收資料進行審核，審核完成后向售房單位劃撥資金。 　　第二十八條 公有住房售房單位已經破產或改制的，申請使用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金按照下列規定執行： 　　(一)售房單位已經破產的，由其破產留守處或上級主管部門按照本辦法第二十七條的規定程序使用;破產留守處或上級主管部門也已撤銷的，按照本辦法第二十六條的規定程序使用。 　　(二)售房單位已經改制的，由改制文件中確定的維修管理責任單位按照本辦法第二十七條的規定程序使用;改制文件中未明確維修管理責任單位的，按照本辦法第二十六條的規定程序使用。 　　第二十九條 公有住房售房單位在我市住宅專項維修資金專戶設立前，按照原有關房改文件的規定，從已售公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金應專戶存儲，專款專用。 　　公有住房售房單位未提取住宅專項維修資金進行專戶存儲或將住宅專項維修資金挪作他用的，售房單位應當補建。 　　公有住房售房單位在破產或改制前應將自管的住宅專項維修資金存入市住宅專項維修資金專戶。 　　第三十條 已售公有住房上市后，從已售公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金，仍使用于該住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。 　　第三十一條 發生危及住宅安全以及影響住宅正常使用等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應由住宅專項維修資金申請使用單位或相關業主提出書面緊急報告，經市維修基金管理中心核實后，先行組織維修，維修工程竣工驗收合格后，再按照本辦法的規定補辦住宅專項維修資金申請使用手續。 　　第三十二條 住宅專項維修資金的申請使用單位或相關業主應對申請使用材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。 　　第三十三條 業主對住宅共用部位、共用設施設備享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。 　　第三十四條 業主、申請使用單位之間因住宅共用部位、共用設施設備的維修以及住宅專項維修資金的使用等發生糾紛的，可以通過協商解決，不愿協商或協商不成的可依法向人民法院起訴。 　　第三十五條　下列資金應納入住宅專項維修資金滾存使用： 　　(一)住宅專項維修資金存儲利息; 　　(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益; 　　(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外; 　　(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。 　　第五章 監 督 　　第三十六條 市住建委應建立住宅專項維修資金記錄和查詢系統，記載住宅專項維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。 　　第三十七條 業主委員會、公有住房售房單位應每半年到市維修基金管理中心查詢所在物業管理區域內住宅專項維修資金的交存、使用和管理等情況，并向業主公示，接受業主的監督。 　　業主、公有住房售房單位對住宅專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向市維修基金管理中心申請復核;對復核結果有異議的，可以向市住建委申請重新復核。市住建委以及市維修基金管理中心應自收到申請之日起5個工作日內給予書面答復。 　　第三十八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。 　　第三十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算，應執行財政主管部門的規定。 　　財政主管部門應加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。 　　第四十條 住宅專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應按照省、市財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。 　　第四十一條 對違反本辦法規定的單位和個人，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規的有關規定予以處理。 　　第六章 附 則 　　第四十二條 本辦法所稱住宅共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 　　本辦法所稱住宅共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。 　　第四十三條 住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅的住宅專項維修資金交存、使用和管理，參照本辦法執行。 　　第四十四條 市轄三縣住宅專項維修資金的交存、使用和管理，參照本辦法執行。 　　第四十五條 本辦法由市住建委負責解釋。 　　第四十六條 本辦法自發布之日起施行。本市過去有關規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。