各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局： 　　市政府同意市住房保障房屋管理局、市發展改革委、市建設交通委、市規劃國土資源局、市財政局、市地稅局制訂的《本市發展公共租賃住房的實施意見》，現轉發給你們，請認真按照執行。 　　上海市人民政府 　　二○一○年九月四日 　　上海市發展公共租賃住房的實施意見 　　為進一步建立健全本市住房保障體系，積極發展公共租賃住房，根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)、《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號)以及住房城鄉建設部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(建保[2010]87號)的精神，結合實際，現就本市發展公共租賃住房提出如下實施意見。 　　一、明確總體要求 　　(一)基本思路。公共租賃住房是政府提供政策支持，由專業機構采用市場機制運營，根據基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規定對象供應的保障性租賃住房。發展公共租賃住房，要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障體系的總體要求，符合“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進住房租賃市場的規范和健康發展。 　　(二)基本原則。一是科學規劃，合理布局。發展公共租賃住房應符合城市經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鎮規劃，采取大分散、小集中的方式布局，集中設置的項目盡可能在交通較便捷、公共設施較齊全的區域安排。二是規范管理，只租不售。公共租賃住房著重解決階段性居住困難，滿足基本居住需要，應規范供應程序和租賃管理，對規定對象實行有期限租賃并只租不售。三是政府支持，機構運作。政府采取政策優惠、專項投入等方式，支持一批公共租賃住房專業運營機構，通過各種渠道籌集并經營公共租賃住房。四是市、區(縣)聯手，以區(縣)為主。市政府主要負責全市公共租賃住房的政策制定、規劃統籌和資源調配;區(縣)政府作為公共租賃住房工作的責任主體，應因地制宜、規范管理，組織開展本區(縣)公共租賃住房的實施。 　　(三)落實管理部門。市住房保障領導小組負責對本市公共租賃住房的政策、發展規劃和階段性任務等重大事項進行決策協調。市住房保障房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區(縣)政府按照屬地化管理原則，負責本轄區公共租賃住房建設、籌集和供應的實施管理。區(縣)住房保障房屋管理部門是本區(縣)公共租賃住房工作的管理部門。市和區(縣)發展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業、經濟信息化、公安、監察等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關管理與監督工作。 　　(四)積極組建公共租賃住房運營機構。由市、區(縣)政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經營管理的專業運營機構(以下簡稱“運營機構”)，負責公共租賃住房投資、建設籌措、供應和租賃管理，并引導各類投資主體積極參與。運營機構應按公司法有關規定組建，具有法人資格，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現公共服務的功能。 　　(五) 認真編制公共租賃住房發展規劃和實施計劃。區(縣)政府應根據本區域經濟發展水平、市場租賃住房供應情況和規定對象的需求等因素，統籌安排，合理布局，確定公共租賃住房供應規模，編制公共租賃住房的發展規劃和年度實施計劃，報市住房保障領導小組備案。公共租賃住房建設用地應符合土地利用總體規劃和城鎮規劃，納入年度土地供應計劃，規劃和土地部門應予重點保障，并將所建公共租賃住房相關要求作為土地供應的前置條件。 　　二、多渠道籌集房源 　　(一)拓展房源籌集渠道。由市、區(縣)政府統一安排和協調房源籌集工作，運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房，主要為：結合舊城區改造、產業結構調整、市政基礎設施建設、大型居住社區建設等項目，合理選址、集中新建或配建;從新建、配建的經濟適用住房和其它保障性住房中，經規定程序批準轉化;按有關規定，綜合利用農村集體建設用地，適當集中新建;對因產業結構和城市結構調整而閑置的廠房、倉庫、辦公等非居住用房進行改建或改造;收購或代理經租閑置的存量住房。特別要積極探索房地產開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源。 　　(二)明確房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房，應符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程質量和安全。成套建設的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素，合理確定套型比例和結構，套均建筑面積一般控制在40—50平方米。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應符合宿舍建筑設計規范的有關規定。公共租賃住房出租的房屋條件和人均承租面積標準，應符合《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的規定。公共租賃住房在使用前可進行簡易裝修，配置必要的家具和家用電器等設備。 　　(三)嚴格權屬管理。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可按有關規定依法轉讓。要加強公共租賃住房權籍管理，做好權屬登記工作。 　　三、規范供應管理機制 　　(一)制定符合實際的準入條件。申請公共租賃住房的對象(包括單身和家庭)應同時具備四項條件：一是具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限;二是已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同;三是在本市無自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬;四是申請時未享受本市其他住房保障政策。各區(縣)政府根據上述基本條件，可結合本區(縣)經濟社會發展等情況，制定具體的準入標準，并可適時調整;準入標準應向社會公布，公布前，應報市住房保障領導小組備案。 　　(二)嚴格申請和審核程序。申請對象主要向工作單位所在地的運營機構提出申請，也可以向本市戶籍所在地的運營機構提出申請。申請對象應如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，經申請對象所在單位確認后，交運營機構審核。對審核通過的申請對象，運營機構應出具登記證明，報區(縣)住房保障機構備案。區(縣)住房保障機構應對申請審核情況進行檢查，發現有不符合規定的，向運營機構提出整改意見，運營機構應及時落實整改。 　　(三)提高房源使用效率。各區(縣)應根據申請對象的人口結構、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應標準;可根據房源供應等情況，實行輪候供應制度。 　　(四)加快建立租賃信息管理平臺。市、區(縣)應建立全市聯網的公共租賃住房服務信息平臺，并與房地產租賃合同登記信息系統、實有人口管理信息系統相銜接，形成完整的全市住房租賃服務信息網絡系統，發布房源信息、提供租賃服務、實行監督管理。公共租賃住房信息、居住人口信息的管理和使用按《上海市實有人口業務數據信息共享管理辦法》(滬府辦[2010]12號)規定執行。 　　四、健全租賃管理機制 　　(一)合理確定租賃價格。按略低于市場租金水平，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構按規定制訂，報送住房所在地的區(縣)物價部門和住房保障部門備案后實施。在租賃合同期限內，運營機構不可單方面調整租賃價格。 　　(二)保證租金支付。承租人應根據合同約定，按時支付租金，符合條件的可按規定申請提取公積金賬戶內的存儲余額，用于支付租金。用人單位可根據本單位的有關規定，向承租公共租賃住房的職工發放相應的租金補貼，租金補貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應配合運營機構建立租金支付或租金匯集交付制度。 　　(三)規范租賃行為。公共租賃住房的租賃服務和管理可由運營機構自行實施，也可委托專業機構實施。出租單位應與承租人簽訂租賃合同，使用統一的住房租賃合同示范文本，并辦理租賃合同登記手續。租賃合同期限一般不低于2年，合同到期后承租人仍需租賃的，運營機構應重新進行資格審核，符合條件的可續租，租賃總年限一般不超過6年。單位集體租賃的，出租單位應與用人單位簽訂租賃合同。 　　(四)強化退出管理。租賃雙方應嚴格按合同約定承擔責任和義務。對承租人發生將所承租的公共租賃住房出借、轉租或閑置的，擅自改變承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，違反物業管理公約拒不整改的，以及其它違反租賃合同約定情況的，出租單位可與其解除租賃合同。對承租人拖欠租金和其他費用的，可通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。對承租人按合同約定應騰退住房而不騰退的，出租單位可要求用人單位協同督促騰退;拒不騰退的，嚴格按合同約定履行，必要時可通過司法途徑解決，并可采取在適當范圍公告通報、納入本市個人信用聯合征信系統、5年內不得享受本市住房保障政策等措施。 　　五、加大政策支持力度 　　(一)保證政府投入。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按經濟適用住房的相關政策執行;建設用地可采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。市和區(縣)政府可投資入股運營機構，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運營機構持續發展公共租賃住房：在國有土地上單獨選址、集中建設的公共租賃住房，可將土地出讓金作為政府的投入部分作價入股;市和區(縣)政府提供其他土地、房產的，其中低于市場價部分可折價入股。市和區(縣)政府對公共租賃住房建設和運營給予資金支持。 　　(二)完善配套政策。市、區(縣)政府完善相關配套政策，支持和推動公共租賃住房健康、有序發展。運營機構在公共租賃住房建設、籌集和運營中所涉及的稅收，按相關優惠政策執行。新建的公共租賃住房，特別是集體宿舍，可根據實際情況，適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率;有條件的公共租賃住房項目，可增加建設一部分商業等經營性設施。公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準，按居住類房屋標準執行，實際使用量按居民生活用水、用電、用氣標準計價。結合實有人口管理要求，相關部門應對公共租賃住房承租人的戶籍管理、就學和就醫等問題制定相關的配套政策。 　　(三)創新投融資機制。市有關部門及金融管理部門應按有關規定，結合本市實際，積極支持金融機構、公共租賃住房運營機構和有關單位，探索創新公共租賃住房的投融資機制。鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款;支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金;探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。同時，積極研究其他融資渠道及投融資機制。 　　六、加強管理和監督 　　(一)市和區(縣)住房保障房屋管理、發展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務、工商、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業、經濟信息化、公安、監察等部門要根據各自職責，加強對公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作的監督，依法查處違法違規行為。公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租后管理工作接受社會監督，有關部門要及時受理監督舉報，并向社會公開處理結果。 　　(二)市、區(縣)住房保障房屋管理部門要加強對公共租賃住房運營的監督管理。對公共租賃住房建設、經營和管理過程中存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，各相關職能部門要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。 　　(三)繼續鼓勵有條件的單位(含經濟、科技、產業等園區)利用自用土地發展單位租賃房，按市政府辦公廳《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》(滬府辦發[2009]30號)等規定，規范運行方式，完善管理機制。 　　本意見自發布之日起實施。市相關部門可根據各自職責，制定相關配套實施辦法;區(縣)政府可結合本區域實際情況，制定相關實施細則。 　　上海市住房保障和房屋管理局 　　上海市發展和改革委員會 　　上海市城鄉建設和交通委員會 　　上海市規劃和國土資源管理局 　　上海市財政局 　　上海市地方稅務局 　　二○一○年九月一日