浙江省舟山市人民政府 舟山市人民政府關(guān)于印發(fā)舟山市物業(yè)管理辦法的通知 舟政發(fā)(2009)35號(hào) 各縣（區(qū)）人民政府，市政府直屬各單位： 《舟山市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府第26次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照實(shí)施。 二○○九年五月十四日 舟山市物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。 第三條　市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱縣（區(qū)）物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)（市本級(jí)直管和賦予縣級(jí)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限的管委會(huì)管轄區(qū)域除外）物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 市房地產(chǎn)管理局為市物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金的管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱維修資金管理機(jī)構(gòu)），代為統(tǒng)一管理定海城區(qū)（不含鹽倉(cāng)街道）、新城的物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）和物業(yè)保修金（以下簡(jiǎn)稱保修金）。各縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門為縣（區(qū)）維修資金管理機(jī)構(gòu)，代為統(tǒng)一管理轄區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)維修資金和保修金。 賦予縣級(jí)社會(huì)事務(wù)管理權(quán)限的管委會(huì)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理及專項(xiàng)維修資金、保修金的管理工作。 各級(jí)有關(guān)職能部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第四條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有并承擔(dān)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 第五條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按以下標(biāo)準(zhǔn)劃分： （一）屬同一規(guī)劃地塊且相對(duì)獨(dú)立封閉的建筑物群體，應(yīng)當(dāng)劃歸為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （二）相鄰規(guī)劃地塊，但區(qū)內(nèi)道路相連，主要配套設(shè)施、設(shè)備共用的可以劃歸為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域； （三）舊城區(qū)內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的房屋，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)合并區(qū)域內(nèi)2/3以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱居委會(huì)）的意見。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主少于30戶（含30戶）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第六條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備召開首次業(yè)主大會(huì)條件的，所在地居委會(huì)應(yīng)當(dāng)在轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，牽頭組織建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及業(yè)主推選的代表(單位或個(gè)人)共同組成業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)。 首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。 無(wú)故超過兩年未成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主少于30戶（含30戶）一致同意不成立業(yè)主大會(huì)的除外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以決定終止物業(yè)服務(wù)，但應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月以公告形式告知，同時(shí)書面告知所在地居委會(huì)和物業(yè)主管部門。 第七條 新建物業(yè)交付后，首屆業(yè)主大會(huì)召開前，所在地居委會(huì)牽頭組建由居委會(huì)、業(yè)主代表、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)前期綜合協(xié)調(diào)管理小組，負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、解決前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的各類問題。 建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主相關(guān)資料抄送所在地居委會(huì)。 第八條　業(yè)主可以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)或推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)前，就業(yè)主大會(huì)擬定的事項(xiàng)書面征求其所代表業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見須經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主本人不簽字的，視作未參加業(yè)主大會(huì)，但業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有約定的，從其約定。 第九條 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定依法行使管理職能。 業(yè)主大會(huì)或受業(yè)主大會(huì)委托的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定管理區(qū)域今后的管理方式，并在業(yè)主大會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。無(wú)故逾期不交接的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以退出管理。 第十條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立，并嚴(yán)格按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定行使職能。 第十一條　業(yè)主委員會(huì)每屆任期為三至五年，具體任期由業(yè)主大會(huì)決定。 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿二個(gè)月前，由上一屆業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉，逾期未換屆的，由居委會(huì)牽頭做好換屆工作。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定辦理移交。 第十二條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第十三條　管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)依法作出約定。 第十四條　非業(yè)主使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與非業(yè)主使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。 非業(yè)主使用人違反本辦法和管理規(guī)約的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 第十五條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定處理。 第三章 前期物業(yè)管理 第十六條　新建總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上（含10萬(wàn)平方米）的商住項(xiàng)目、2萬(wàn)平方米以上（含2萬(wàn)平方米）的商業(yè)（辦公）項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 投標(biāo)人少于3個(gè)或物業(yè)規(guī)模小于上述標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，將相關(guān)資料移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，履行以下主要職責(zé)： （一）熟悉場(chǎng)地，掌握物業(yè)管理區(qū)域的管網(wǎng)、線路布置及設(shè)施設(shè)備功能等情況； （二）督促建設(shè)單位按設(shè)計(jì)方案、向業(yè)主承諾的內(nèi)容、招標(biāo)書所列內(nèi)容如期完成各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)備安裝及相關(guān)場(chǎng)地建設(shè)； （三）查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況，并提出整改意見； （四）向物業(yè)買受人解釋物業(yè)管理政策； （五）結(jié)合物業(yè)管理特點(diǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議； （六）做好房屋交付中接待業(yè)主入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作； （七）做好交房開始至業(yè)主委員會(huì)成立止的物業(yè)服務(wù)工作； （八）做好其它合同約定的服務(wù)事項(xiàng)。 第十九條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施、附屬用房的所有權(quán)歸屬。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的附屬設(shè)施、附屬用房不得改變使用性質(zhì)，并應(yīng)向業(yè)主開放，以業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)銷售合同中約定車位、車庫(kù)的歸屬。 物業(yè)交付滿1年，業(yè)主仍未明示購(gòu)買或承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位有權(quán)將車位、車庫(kù)向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人出租，但業(yè)主擁有優(yōu)先承租權(quán)。向物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人出租的，租期不得超過3年；租期屆滿，在無(wú)業(yè)主購(gòu)買或承租情況下，可以續(xù)租。 第二十一條 建設(shè)單位不得向購(gòu)房人承諾降低或減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已作出承諾的，應(yīng)作為不良行為記入建設(shè)單位誠(chéng)信檔案，其降低或減免部分款項(xiàng)須由建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)足。 第二十二條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定的相關(guān)資料，同時(shí)還應(yīng)移交綠化的相關(guān)資料。 第二十三條　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)安排在區(qū)域內(nèi)交通方便處，其具體位置應(yīng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中明確標(biāo)注。 物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)為住宅（或商住）的，按照不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的可確權(quán)總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的可確權(quán)總建筑面積的千分之三。物業(yè)管理用房不包括門崗、監(jiān)控室、設(shè)備房等配套用房。 物業(yè)管理用房的經(jīng)營(yíng)收入用途由業(yè)主大會(huì)決定，主要用于共用設(shè)施設(shè)備維修，也可用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)。 第四章 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù) 第二十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)負(fù)責(zé)人業(yè)主接待日制度，定期接受業(yè)主的咨詢與投訴，并做好相應(yīng)的記錄。 第二十五條 物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)主管部門組織的定期培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)未經(jīng)培訓(xùn)合格的人員擔(dān)任物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，取消該項(xiàng)目的評(píng)優(yōu)、評(píng)先等資格。 第二十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)、全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。 第二十七條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)非營(yíng)業(yè)性的公共用水、用電應(yīng)當(dāng)以居民生活類價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。 第二十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案，企業(yè)的誠(chéng)信情況作為企業(yè)資質(zhì)升級(jí)、評(píng)先、招投標(biāo)的主要依據(jù)。 第二十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，依法辦理相關(guān)手續(xù)。 第三十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。 確需改變建筑物外形外觀的，不得侵占公共空間，并且應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意，由整幢業(yè)主共同申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后實(shí)施。 第三十一條 給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 專業(yè)單位實(shí)施共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造，應(yīng)當(dāng)提前7日公示，告知物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 專業(yè)單位在實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造過程中確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共有部分、其他設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事前公示告知全體業(yè)主并征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，依法辦理相關(guān)手續(xù)；業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予配合和支持。 專業(yè)單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共有部位、其他設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀。 第三十二條 住宅小區(qū)內(nèi)公共照明等費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。 第五章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金 第三十三條 2000年12月31日前已按相關(guān)規(guī)定在市、縣（區(qū)）范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用的物業(yè)維修費(fèi)用應(yīng)在此日前交存的統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值部分中列支。 在本辦法實(shí)施前，根據(jù)有關(guān)規(guī)定已在物業(yè)小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用專項(xiàng)維修資金的，仍以小區(qū)為核算單位，在小區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，業(yè)主大會(huì)另有決議的，按業(yè)主大會(huì)決議施行。 第三十四條 專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 定海、普陀二區(qū)普通低層、多層商品住宅物業(yè)及與之相連的非住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的按50元/m2交存；設(shè)有電梯的多層和中高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)，按70元/m2交存；高層住宅及與之相連的非住宅物業(yè)按90元/m2交存。 岱山、嵊泗兩縣物業(yè)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門確定，報(bào)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后公布。 專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由市、縣維修資金管理機(jī)構(gòu)提出意見，物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門確定后，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第三十五條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房及其他配套用房的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存并設(shè)立分戶帳。 第三十六條 交存的專項(xiàng)維修資金自資金實(shí)際到達(dá)管理機(jī)構(gòu)專項(xiàng)維修資金專戶之日起計(jì)息。 當(dāng)年交存或使用部分的專項(xiàng)維修資金按活期存款利率計(jì)息，其余部分按一年期定期存款利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶帳內(nèi)。 第三十七條 管理機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)用，從專項(xiàng)維修資金增值部分扣除業(yè)主分戶帳增值部分后，提取一定比例使用，納入維修資金管理機(jī)構(gòu)部門預(yù)算。管理費(fèi)用應(yīng)與專項(xiàng)維修資金分賬核算。 實(shí)行業(yè)主自主管理的，管理費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)決定。 第三十八條 業(yè)主分戶賬內(nèi)專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項(xiàng)維修資金。實(shí)施物業(yè)管理且已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)由業(yè)主大會(huì)制定續(xù)籌方案；未實(shí)施物業(yè)管理或未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)會(huì)同相關(guān)業(yè)主制定續(xù)籌方案。續(xù)籌方案須經(jīng)維修資金管理部門核準(zhǔn)后組織實(shí)施。 實(shí)行業(yè)主自主管理的，續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)決定。 第三十九條 業(yè)主委員會(huì)（居委會(huì)）應(yīng)將以下情況向全體業(yè)主公示： （一）專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額； （二）專項(xiàng)維修資金的使用方案、施工項(xiàng)目及其預(yù)結(jié)算； （三）發(fā)生列支的其他項(xiàng)目、費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；