銀川市人民代表大會常務(wù)委員會 公 告 《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理條例〉的決定》，于2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議通過。2008年7月24日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議批準。現(xiàn)予公布，自2008年9月1日起施行。 銀川市人民代表大會常務(wù)委員會 2008年7月30日 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理條例〉的決定》的決定 （2008年7月24日寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過） 寧夏回族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議決定：批準《銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修訂〈銀川市物業(yè)管理條例〉的決定》，由銀川市人民代表大會常務(wù)委員會公布，自2008年9月1日起施行。 寧夏回族自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會 2008年7月24日 銀川市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理條例》的決定 （2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議通過） 銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議審議了市人民政府提請審議的《銀川市物業(yè)管理條例》修訂草案，決定對《銀川市物業(yè)管理條例》作如下修訂： 一、將《條例》中所有“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”；“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。 二、刪去第三條第一款的內(nèi)容，將第四款修改為“本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人。” 三、刪去第五條中“逐步建立物業(yè)管理招投標的有形市場”的表述。 四、第六條第四款修改為“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。” 五、將第七條第二款修改為“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30％以上時，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會”；刪去該條第三款的內(nèi)容。 六、刪去第八條的內(nèi)容，第九條至第五十九條的條序依次前移。 七、將第九條修改為“下列事項由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)制定和修改管理規(guī)約； (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (五)籌集和使用專項維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。” 八、第十二條第一款修改為“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由自覺履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會成員。” 增加“業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。”的內(nèi)容，作為該條第五款。 九、將第十五條修改為“業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當由全體委員半數(shù)以上簽字同意。” 十、將第二十條第一款修改為“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，費用的籌集方式、業(yè)主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業(yè)主大會決定。” 十一、刪除第三十條第三款中“并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備”的表述。 十二、將第三十一條第二款修改為“前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿30日后。” 十三、將第三十二條修改為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： (一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機動車車庫（棚）、監(jiān)控室、機房等共用設(shè)施設(shè)備，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房； (二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施； (四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地； （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。” 十四、將第三十四條修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當以書面形式予以確認。 查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任；屬于部分或者全體業(yè)主責任的，業(yè)主應(yīng)當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應(yīng)責任。” 十五、將第三十六條第一款第二項修改為“(二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。” 第二款修改為“物業(yè)管理用房一般應(yīng)當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。” 十六、將第三十九條第一款修改為“物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；未成立業(yè)主委員會的，交還給建設(shè)單位。” 十七、在第四十四條中增加“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。”的內(nèi)容，作為該條第二款。原第二款修改為“保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。”作為該條第三款。 十八、將第五十條第一款修改為“業(yè)主委員會應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。” 十九、刪除第六十條第二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五條、七十條的內(nèi)容。 第六十條第一款的內(nèi)容與第六十六條的內(nèi)容合并作為一條表述，內(nèi)容是“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當按國家的有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理的辦法由銀川市人民政府另行制定。”作為第五十九條。 二十、本決定自2008年9月1日起施行。 《銀川市物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定進行相應(yīng)修正，重新公布。 銀川市物業(yè)管理條例 第一章總則 第一條 為加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本條例。 第二條 本條例適用于銀川市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。 第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人。 第四條銀川市房產(chǎn)行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負責興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第五條 政府應(yīng)當鼓勵、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。 第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。 第七條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30％以上時，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。 首次業(yè)主大會的費用由物業(yè)建設(shè)單位或出售單位承擔。 第八條 下列事項由業(yè)主共同決定： (一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)制定和修改管理規(guī)約； (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (五)籌集和使用專項維修資金； (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 第九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 第十一條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。 第十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由自覺履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會成員。 業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則及時增補委員。 業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。 第十二條 業(yè)主委員會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還可以履行下列職責： (一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案； (二)根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。 第十三條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應(yīng)當依照前款規(guī)定重新備案和公示。 第十四條業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當由全體委員半數(shù)以上簽字同意。 第十五條 管理規(guī)約應(yīng)當包括以下內(nèi)容： (一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)； (二)業(yè)主委員會組織機構(gòu)； (三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施的權(quán)利； (四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利； (五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)； (六)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的交納、使用、監(jiān)管； (七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則及通過適當途徑向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù)； (八)違反管理規(guī)約的責任。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 管理規(guī)約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。 第十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)、居民委員會共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業(yè)管理職責范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 第十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，費用的籌集方式、業(yè)主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業(yè)主大會決定。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 第二十條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約。 物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。 第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第二十一條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利： (一)按照物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)； (二)收取物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)服務(wù)酬金； (三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)； (四)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為； (五)享有經(jīng)營自主權(quán)，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動； (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)： (一)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)； (二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督； (三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供專項服務(wù)的收費項目和標準； (四)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況； (五)接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理； (六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全； (七)在物業(yè)服務(wù)活動中維護業(yè)主的合法權(quán)益； (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立完善的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度，加強對員工的管理和培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。 第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。 第四章前期物業(yè)管理 第二十六條 物業(yè)建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 建設(shè)單位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。 第二十七條 鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理招投標具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。 通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作： (一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成； (二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； (三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。 第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。 臨時管理規(guī)約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當制作管理規(guī)約示范文本。 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。 第三十條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負連帶交納責任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設(shè)單位承擔。 前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿30日后。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有： (一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機動車車庫（棚）、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備機房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房； (二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施； (四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地； （五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。 第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進行約定，未約定的配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。 第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當以書面形式予以確認。 查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任；屬于部分或者全體業(yè)主責任的，業(yè)主應(yīng)當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應(yīng)責任。 第三十四條 建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及下列資料： (一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會。 第三十五條 建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會成立后30日內(nèi)，按下列標準向業(yè)主提供物業(yè)管理用房： (一)住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的，按不低于總建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供； (二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。 物業(yè)管理用房一般應(yīng)當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。 第三十六條 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當對物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置和面積等同時進行登記。 第五章物業(yè)管理服務(wù)及費用 第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容： (一)委托管理物業(yè)的基本情況； (二)物業(yè)服務(wù)事項； (三)物業(yè)服務(wù)等級或服務(wù)質(zhì)量； (四)服務(wù)費用； (五)雙方的權(quán)利與義務(wù)； (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配； (七)專項維修資金的管理與使用； (八)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備； (九)合同期限； (十)違約責任； (十一)雙方約定的其他事項。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當制定物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的示范文本。 第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；未成立業(yè)主委員會的，交還給建設(shè)單位。 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。 第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項目。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。 第四十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費標準實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 第四十一條 物業(yè)服務(wù)費用的收取方式可實行包干制或酬金制。 物業(yè)服務(wù)費用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。 第四十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔，依照本條例設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。 保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。 第四十四條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取相關(guān)費用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。 第四十八條 物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中的投訴。 第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退還多收取的物業(yè)服務(wù)費，有過錯的應(yīng)當承擔賠償責任。 業(yè)主大會未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當承擔賠償責任。 第六章物業(yè)的使用與維護 第五十條 物業(yè)的使用與維護應(yīng)當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。 第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當征得業(yè)主大會同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂恢復(fù)協(xié)議。 第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途； (二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備； (三)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等； (四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲； (五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； (六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等； (七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； (八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能； (九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫； (十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。 第五十五條 業(yè)主應(yīng)當按規(guī)劃部門批準或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務(wù)費用及違約責任等進行約定。 市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當制定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。 第五十六條 利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進行其它活動或經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車場(庫)，應(yīng)當優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。 車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。 第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。因責任人維修養(yǎng)護不及時，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當承擔修復(fù)和賠償責任。 責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當按國家的有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理參照上款執(zhí)行。 第七章 法律責任 第六十條 業(yè)主、使用人違反本條例或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。 第六十一條 有下例行為之一的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰： (一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的； (二)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的； (三)不移交有關(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的； (四)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的； (五)挪用專項維修資金的； (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的； (七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的； (八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的； (九)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； (十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； (十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的； 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的。 第六十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。 第六十三條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 第八章 附 則 第六十四條 本條例所稱物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主活動用房等。 第六十五條 本條例所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指按照規(guī)劃部門批準且建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車場、車庫、文體設(shè)施和共用設(shè)施、設(shè)備使用的房屋等。 第六十六條本條例自2005年5月1日起施行。 關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理條例》的 說明 （2008年7月21日在寧夏回族自治區(qū)第九屆 人大常委會第四次會議上） 銀川市人大常委會副主任 呂秀斌 主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 銀川市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議，審議了由市人民政府提請審議的關(guān)于修訂《銀川市物業(yè)管理條例》的議案，通過了《關(guān)于修訂銀川市物業(yè)管理條例的決定（草案）》，現(xiàn)就修訂《銀川市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的有關(guān)情況說明如下： 一、修訂《條例》的必要性 物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，也是反映城市整體功能和綜合素質(zhì)的重要方面。正確引導(dǎo)和促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康發(fā)展，對保障廣大人民群眾根本利益和促進“兩個最適宜”城市建設(shè)至關(guān)重要。《銀川市物業(yè)管理條例》自2005年5月1日頒布實施以來，為調(diào)整業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理活動，解決長期以來物業(yè)管理用房權(quán)屬不清、物業(yè)管理配套設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)劃要求、物業(yè)專項維修資金的歸集、管理、使用不明確等物業(yè)管理方面的問題，起到了非常重要的作用。但隨著銀川市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和市場經(jīng)濟的進一步規(guī)范，物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些新情況，新問題，特別是《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實施后，國務(wù)院也隨之對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，《銀川市物業(yè)管理條例》中個別條款與上位法規(guī)定不一致，部分內(nèi)容已不適應(yīng)新的形勢。因此對《銀川市物業(yè)管理條例》進行修訂是非常必要的。 二、《條例》修訂的過程 2007年下半年市政府相關(guān)部門依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、新修訂的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合建設(shè)部、財政部《住宅物業(yè)專項維修資金管理辦法》及《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》，結(jié)合《條例》施行中出現(xiàn)的新情況提出了修訂建議。市人大常委會法工委、政府法制辦先期介入，先后召開4次研討會，就行業(yè)管理部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項維修資金、物業(yè)的使用與維護等內(nèi)容廣泛征求業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的意見，經(jīng)反復(fù)研究論證修改，形成了《條例修改稿》。經(jīng)政府法制辦審查后，提請市政府研究，形成了《銀川市物業(yè)管理條例修訂案（草案）》（以下簡稱《條例修訂（草案）》），提請市人大常委會審議。 2008年4月11日下午市人大法制委員會召開第二次會議，并請市人大常委會立法專家咨詢委員會成員參加，對市政府提請的《條例修訂案（草案）》進行了認真研究和初步審議，提出了關(guān)于《條例修訂（草案）》的審議意見。2008年4月16日上午，市十三屆人大常委會第三次會議分組審議了《條例修訂（草案）》和市人大法制委員會關(guān)于《條例修訂（草案）》的審議意見。期間常委會法工委會同有關(guān)方面歸納整理了常委會審議時組成人員提出的修改意見和建議。4月16日下午16時30分，市人大法制委員會召開第三次會議，對修訂草案進行了統(tǒng)一審議,吸納了常委會審議時的部分意見和建議，提出了《關(guān)于修訂銀川市物業(yè)管理條例的決定（草案）》，經(jīng)主任會議決定，提請市人大常委會全體會議審議，并表決通過。 三、修改的主要內(nèi)容 （一）對與國家法律法規(guī)不一致的內(nèi)容進行修改。 《中華人民共和國物權(quán)法》頒布施行后，國務(wù)院也對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，與此同時國家建設(shè)部、財政部也相繼出臺了《住宅物業(yè)專項維修資金管理辦法》，根據(jù)以上法律、法規(guī)和兩部文件精神，主要對以下內(nèi)容進行了修改： 1、由于國家法律對“物業(yè)”的定義沒有做界定，為了不產(chǎn)生歧義，刪去了《條例》第三條第一款關(guān)于“物業(yè)”的界定表述。同時將本條第四款中的“物業(yè)使用人”修改為“除業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人。” 2、將原《條例》中的“物業(yè)管理企業(yè)”全部修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”；“業(yè)主公約”全部修改為“管理規(guī)約”；“業(yè)主臨時公約”全部修改為“臨時管理規(guī)約”。 3、由于我區(qū)至今尚未制定有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的辦法及標準，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合我市實際需要，將第六條第四款“物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法按自治區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”修改為“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。” 4、將《條例》第七條第二款“物業(yè)及其配套設(shè)施全部竣工并交付使用后2年內(nèi)或業(yè)主入住率達60%以上時，應(yīng)由建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。”修改為“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積30％以上時，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。”同時刪除該條第三款“開發(fā)建設(shè)單位在首次業(yè)主大會中的投票權(quán)不得超過30%。”和第八條“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”的內(nèi)容。 5、對《條例》第九條所規(guī)范的業(yè)主應(yīng)共同決定的事項進行了細化，增加了“下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主大會決定第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定上款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”的表述。 6、將《條例》第十五條中“業(yè)主委員會作出決定，應(yīng)當經(jīng)全體委員2／3以上簽字同意通過”修改為“應(yīng)當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意”。 7、為了依法保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，進一步明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的權(quán)屬，將《條例》第三十一條所規(guī)范的內(nèi)容作了進一步明確，修改為“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機動車車庫（棚）、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備機房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房；(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間； (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫(棚)、除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施；(四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；（五）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。” 8、鑒于國家建設(shè)部、財政部已根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定制定了《住宅物業(yè)專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行的實際，刪去條例第六十條二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五、七十條的有關(guān)物業(yè)維修資金的內(nèi)容，并將第六十條一款與第六十六條合并表述，修改為：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當按國家的有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項維修資金的收繳、使用和管理的辦法由銀川市人民政府依據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅物業(yè)專項維修資金管理辦法》制定實施細則。 （二）根據(jù)物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的新情況、新問題所修改的內(nèi)容。 1、為解決業(yè)主委員會不履行自己的職責，特別是不按規(guī)定召開業(yè)主大會問題，在第十條中增加一款，“業(yè)主委員會不按業(yè)主大會議事規(guī)則召集業(yè)主大會會議的，經(jīng)20%以上的業(yè)主請求，物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會可以組織召集，所發(fā)生的費用由全體業(yè)主承擔。” 2、為解決新老業(yè)主委員會及其成員之間就其保管的有關(guān)文檔資料及財物移交問題，在《條例》第十二條中增加了“業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會向新一屆業(yè)主委員會移交其保管的文檔資料和相關(guān)財物。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。”同時對在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主及其配偶、直系親屬擔任業(yè)主委員會成員作了禁止性規(guī)定。 3、為了提高業(yè)主委員會工作人員的積極性和主動性，解決當前業(yè)主委員會工作人員無津貼或薪酬的問題，在第二十條第一款中增加了“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，費用的籌集方式、業(yè)主委員會工作人員津貼或薪酬標準等由業(yè)主大會決定。”的內(nèi)容，對業(yè)主委員會開展工作所需經(jīng)費的來源進一步給予了明確。 4、為了進一步明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進行查驗的責任與義務(wù)，將條三十四條修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當以書面形式予以確認。 查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)責任；屬于部分或者全體業(yè)主責任的，業(yè)主應(yīng)當按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔相應(yīng)責任。” 5、鑒于一些開發(fā)商將不適用于物業(yè)管理的房屋作為物業(yè)用房的實際情況，為了方便業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)系，更好的為業(yè)主提供服務(wù)，將《條例》第三十六條修改為“物業(yè)管理用房一般應(yīng)當為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。” 6、為了進一步解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間就物業(yè)服務(wù)合同期滿及合同期內(nèi)的撤管、續(xù)管問題，將第五十條第一款修改為“業(yè)主委員會應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。” 7、為了進一步規(guī)范業(yè)主因裝飾裝修活動對物業(yè)共有部位及毗鄰房屋造成損壞進行賠償?shù)谋ＷC，解決一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時給業(yè)主退還保證金的問題，《條例》第五十六條中增加了“裝修保證金用于業(yè)主因裝飾裝修活動對物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動結(jié)束后，未發(fā)生損壞結(jié)果的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于裝飾裝修工程投入使用后三個月內(nèi)退還裝修保證金，涉及拆改供熱管道的，在一個運行期結(jié)束后一周內(nèi)退還；發(fā)生損壞結(jié)果的，責任人應(yīng)當予以整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在整改完成后三個月內(nèi)退還保證金。”的內(nèi)容。 （三）法律責任部分依照修改的相關(guān)內(nèi)容，增加了“開發(fā)建設(shè)單位或出售單位違反本條例規(guī)定，未按照規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。”的內(nèi)容，作為第六十七條。 此外還對《條例》的文字、條序作了修改、調(diào)整，因不改變原意，故不一一說明。 以上說明及《關(guān)于條例修訂的決定》請一并審議。