上海市共有產權保障住房管理辦法

　　上海市人民政府令第39號

　　《上海市共有產權保障住房管理辦法》已經2016年2月29日市政府第109次常務會議通過，現予公布，自2016年5月1日起施行。

　　市長　楊雄

　　2016年3月16日

　　上海市共有產權保障住房管理辦法

　　(2016年3月16日上海市人民政府令第39號公布)

　　第一章總則

　　第一條(立法目的)

　　為了規范本市共有產權保障住房管理，改善城鎮中低收入住房困難家庭居住條件，制定本辦法。

　　第二條(適用范圍)

　　本辦法適用于本市行政區域內共有產權保障住房的建設、供應、使用、退出以及監督管理。

　　本辦法所稱的共有產權保障住房，是指符合國家住房保障有關規定，由政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向本市符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭供應的保障性住房。

　　第三條(管理職責)

　　市人民政府設立市住房保障議事協調機構，負責共有產權保障住房的政策、規劃和計劃等重大事項的決策和協調。

　　市住房保障行政管理部門是本市共有產權保障住房工作的行政主管部門。

　　區(縣)人民政府負責組織實施本行政區域內共有產權保障住房的建設、供應、使用、退出以及監督管理等工作。區(縣)住房保障行政管理部門是本行政區域內共有產權保障住房工作的行政管理部門。

　　鄉(鎮)人民政府和街道辦事處負責本行政區域內共有產權保障住房的申請受理、資格審核以及相關監督管理工作。

　　本市發展改革、規劃國土、財政、民政、公安、稅務、金融、國資、審計、統計、經濟信息化以及監察等行政管理部門按照職責分工，負責共有產權保障住房管理的相關工作。

　　第四條(住房保障實施機構)

　　市住房保障行政管理部門、區(縣)住房保障行政管理部門、鄉(鎮)人民政府和街道辦事處分別明確相應機構(以下稱“住房保障實施機構”)，承擔共有產權保障住房的事務性工作，所需經費由同級財政予以保障。

　　第二章建設管理

　　第五條(規劃和計劃編制)

　　市住房保障行政管理部門應當會同市發展改革、規劃國土、財政等行政管理部門和區(縣)人民政府，根據共有產權保障住房需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀等因素，編制本市共有產權保障住房發展規劃內容，并納入市住房發展規劃。市住房發展規劃報經市人民政府批準后，向社會公布。

　　區(縣)人民政府應當根據市住房發展規劃，組織編制區(縣)共有產權保障住房年度實施計劃，經市住房保障行政管理部門會同市發展改革、規劃國土、財政等行政管理部門綜合平衡，并報市人民政府批準后組織實施。

　　第六條(土地供應)

　　共有產權保障住房建設用地納入本市土地利用年度計劃管理。市和區(縣)規劃國土行政管理部門應當在安排年度用地指標時，單獨列出共有產權保障住房建設用地指標，并予以優先供應。

　　第七條(項目選址)

　　共有產權保障住房建設項目的選址應當根據城鄉規劃，統籌規劃、合理布局，結合開發建設的條件和成本，在交通較便捷、生活設施較齊全的區域優先安排。

　　第八條(項目認定)

　　共有產權保障住房建設項目，由區(縣)住房保障行政管理部門向市住房保障行政管理部門申報項目認定。申報材料應當明確用地范圍、規劃參數、建筑總面積、套型面積和比例、配套條件、建設項目招標價格和開發建設方式等事項。

　　市住房保障行政管理部門在收到申報材料后，應當會同市發展改革、規劃國土、財政等行政管理部門對項目進行認定。

　　第九條(建設方式)

　　共有產權保障住房采用單獨選址、集中建設和在商品住宅建設項目中配建的方式進行開發建設。

　　單獨選址、集中建設的，由區(縣)人民政府指定的建設管理機構通過項目法人招標投標方式，確定具有相應資質和良好社會信譽的房地產開發企業開發建設;或者由區(縣)人民政府直接組織開發建設。本市發展改革、環境保護、規劃國土、住房保障和建設等相關行政管理部門應當優先辦理共有產權保障住房建設項目的相關手續。

　　在商品住宅建設項目中配建的，應當按照規定在國有土地使用權出讓文件中，明確配建比例和建設要求，并與商品住宅同步建設和交付。建成后，配建的共有產權保障住房應當按照土地出讓合同約定，無償移交給區(縣)住房保障實施機構。

　　第十條(建設項目管理)

　　共有產權保障住房的開發建設單位確定后，區(縣)人民政府指定的建設管理機構應當與開發建設單位簽訂共有產權保障住房建設項目協議書。建設項目協議書應當作為國有土地使用權劃撥決定書的附件。

　　第十一條(質量安全責任及信息公開)

　　共有產權保障住房建設過程中，開發建設單位及其主要負責人應當嚴格執行建設工程質量和安全管理規定，對住房質量承擔法定責任;勘察、設計、施工、監理、檢測等單位及其主要負責人依法承擔相應的工程質量和安全責任。

　　共有產權保障住房建設項目的開發建設、設計、施工、監理、檢測等單位和建設工程規劃、建設等相關信息，應當按照規定在項目所在地及有關場所予以公開。

　　第十二條(主要建設要求)

　　共有產權保障住房的建筑設計應當符合節能、省地、環保要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構成等要素，在較小的套型內滿足家庭基本居住生活要求。

　　共有產權保障住房建設項目應當按照規定，建設相應的市政公用和公建配套設施。市政公用和公建配套設施應當與共有產權保障住房同步建設和交付，及時投入使用。建設項目所在地的區(縣)人民政府應當協調市政公用和公建配套設施建設和運營。

　　第十三條(統籌建設管理)

　　建設用地緊缺的區(縣)人民政府可以向市人民政府申請調配使用統籌建設的共有產權保障住房。

　　經批準使用統籌建設共有產權保障住房的區(縣)人民政府，應當按照本市相關規定，及時通過財政轉移支付等方式，承擔相關費用。

　　建設項目所在地區(縣)人民政府應當做好相關的土地供應、住宅建設等工作。

　　第十四條(支持政策)

　　單獨選址、集中建設的共有產權保障住房建設項目，享受以下支持政策：

　　(一)建設用地供應采取行政劃撥方式;

　　(二)免收建設中的行政事業性收費與城市基礎設施配套費等政府性基金;

　　(三)按照規定不宜建設民防工程的，免收民防工程建設費;

　　(四)取得的行政劃撥土地使用權，按照國家規定可以用于貸款抵押;

　　(五)按照國家規定取得住房公積金貸款、金融機構政策性融資支持及貸款利率優惠;

　　(六)按照國家規定享受稅收優惠政策;

　　(七)國家和本市規定的其他優惠支持政策。

　　第十五條(價格管理)

　　單獨選址、集中建設的共有產權保障住房建設項目結算價格以保本微利為原則，在綜合考慮建設、財務、管理成本、稅費和利潤的基礎上確定，并在建設項目協議書中予以約定。

　　單獨選址、集中建設的共有產權保障住房銷售基準價格以建設項目結算價格為基礎，并綜合考慮本市保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。

　　配建的共有產權保障住房銷售基準價格，綜合考慮本市保障對象的支付能力以及相近時期、相鄰地段內共有產權保障住房項目價格平衡等因素確定。

　　共有產權保障住房單套銷售價格按照銷售基準價格及其浮動幅度確定，應當明碼標價，并向社會公布。

　　第十六條(產權份額)

　　共有產權保障住房的購房人和政府的產權份額應當在購房合同、供后房屋使用管理協議中明確。

　　購房人產權份額，參照共有產權保障住房所在項目的銷售基準價格占相鄰地段、相近品質商品住房價格的比例，予以合理折讓后確定;政府產權份額，由區(縣)住房保障實施機構持有。

　　第十七條(價格確定程序)

　　市級統籌建設的共有產權保障住房銷售基準價格及其浮動幅度、產權份額，由市住房保障實施機構擬訂，報市價格管理、住房保障行政管理部門審核批準。

　　區縣籌措建設的共有產權保障住房銷售基準價格及其浮動幅度、產權份額由區(縣)住房保障實施機構擬訂，經區(縣)價格行政管理部門會同住房保障行政管理部門審定后，報區(縣)人民政府審核批準，并向市價格管理、住房保障行政管理部門備案。

　　第十八條(剩余房源安排)

　　開發建設單位建設的共有產權保障住房，在房屋所有權初始登記后滿1年仍未出售的，由區(縣)人民政府指定的建設管理機構予以收購。

　　第三章申請供應

　　第十九條(申請條件)

　　同時符合下列條件的本市城鎮戶籍家庭或者個人，可以申請購買共有產權保障住房：

　　(一)具有本市城鎮常住戶口達到規定年限，且戶口在提出申請所在地達到規定年限;

　　(二)住房面積低于規定限額;

　　(三)可支配收入和財產低于規定限額;

　　(四)在提出申請前的規定年限內，未發生過因住房轉讓而造成住房困難的行為;

　　(五)市人民政府規定的其他條件。

　　前款所稱的家庭由具有法定的贍養、撫養或者扶養關系且共同生活的成員組成;個人是指具有完全民事行為能力且年齡符合規定標準的單身人士。

　　第一款、第二款規定的具體條件，由市人民政府確定，并向社會公布。

　　第二十條(申請程序)

　　申請購買共有產權保障住房的，申請人應當向戶籍所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處提出申請，如實填報申請文書，提交相關證明材料，并簽署同意接受相關狀況核查以及核查結果予以公示的書面文件。

　　任何單位和個人不得為申請人出具虛假證明材料。

　　家庭申請購買共有產權保障住房的，應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。

　　第二十一條(審核登錄)

　　受理申請后，鄉(鎮)人民政府、街道辦事處應當進行初審。其中，申請人的戶籍、身份、婚姻等狀況由公安、民政行政管理部門核查;住房狀況由住房保障實施機構核查;收入和財產狀況由居民經濟狀況核對機構核查。經初審符合條件的，應當在申請人的戶籍所在地和實際居住地公示7日。公示期間無異議，或者雖有異議但經異議審核不成立的，應當報區(縣)住房保障實施機構復審。

　　經復審符合條件的，應當向社會公示5日。公示期內無異議，或者雖有異議但經異議審核不成立的，應當以戶為單位予以登錄，出具登錄證明。登錄證明自出具之日起3年內有效。

　　申請人應當在登錄證明有效期內按照規定參加選房。

　　第二十二條(供應標準)

　　共有產權保障住房的供應標準，由市人民政府根據家庭人數、構成等因素確定，并向社會公布。申請人不得超過規定供應標準選擇住房。

　　政府指定機構將申請人的原有住房收購的，可以適當提高購買共有產權保障住房的供應標準。

　　第二十三條(輪候名冊)

　　住房保障實施機構應當結合共有產權保障住房的房源供應情況，采用公開搖號、抽簽等方式對已登錄的申請人進行選房排序，并建立和及時更新輪候名冊。申請人有權查詢輪候名冊。

　　法律、行政法規或者國務院規范性文件規定的共有產權保障住房優先保障對象，應當予以優先安排。

　　第二十四條(重大情況變更報告)

　　已登錄的申請人，其家庭成員、戶籍、住房等情況在選房前發生重大變更的，應當按照規定向區(縣)住房保障實施機構報告。

　　區(縣)住房保障實施機構在安排選房前，發現已登錄的申請人不符合申請條件的，取消其登錄資格。

　　第二十五條(供應程序)

　　住房保障實施機構應當及時發布共有產權保障住房供應房源的區位、規模、銷售基準價格等信息。

　　住房保障實施機構應當根據當期供應房源規模和申請人輪候排序等情況，確定共有產權保障住房配售工作安排，通過公開方式組織申請人選房。

　　申請人確認參加選房并選定共有產權保障住房的，應當簽訂選房確認書，并與開發建設單位簽訂購房合同，與房屋所在地區(縣)住房保障實施機構簽訂供后房屋使用管理協議。

　　第二十六條(登錄證明和輪候序號失效)

　　申請人有下列情形之一的，其取得的登錄證明和輪候序號失效，且3年內不得再次申請共有產權保障住房：

　　(一)因自身原因在登錄證明有效期內未確認是否參加選房;

　　(二)確認參加選房后在當期房源供應時未按規定選定住房;

　　(三)選定住房后未簽訂選房確認書、購房合同或者供后房屋使用管理協議;

　　(四)因自身原因導致簽訂的購房合同或者供后房屋使用管理協議被解除。

　　第二十七條(購房優惠政策)

　　購買共有產權保障住房的，購房人可以按照規定申請住房公積金、商業銀行資金等購房貸款，并可以按照國家規定，享受稅收優惠政策。

　　第二十八條(購房人確定)

　　家庭購買共有產權保障住房的，申請家庭可以書面協商確定購房人，作為其產權份額的共同共有人，其余申請人為同住人;申請人之間無法達成一致意見的，全體申請人為購房人。

　　第二十九條(地下車庫產權確定)

　　單獨選址、集中建設的共有產權保障住房地下車庫產權為全體購房人共有。利用地下車庫獲取的收益，歸全體購房人所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要;相關維修、養護等責任由全體購房人承擔。

　　第三十條(房地產登記)

　　購房人應當按照房地產登記有關規定，向房屋所在地區(縣)房地產登記機構申請辦理房地產登記。

　　共有產權保障住房經審核準予登記的，房地產登記機構應當在預告登記證明和房地產權證上記載房地產權利人、產權份額，注明同住人姓名，并注記“共有產權保障住房”。

　　第三十一條(與其他住房保障政策的銜接)

　　享受廉租住房、公共租賃住房后又購買共有產權保障住房的，應當自入住通知送達后的90日起，停止享受廉租住房補貼，騰退廉租住房、公共租賃住房。

　　已享受征收(拆遷)住房居住困難戶保障補貼的，不得申請共有產權保障住房。

　　第四章供后管理

　　第三十二條(使用規定)

　　共有產權保障住房的購房人和同住人應當按照房屋管理有關規定和供后房屋使用管理協議的約定使用房屋，并且在取得完全產權前不得有下列行為：

　　(一)擅自轉讓、贈與共有產權保障住房;

　　(二)擅自出租、出借共有產權保障住房;

　　(三)設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權;

　　(四)違反其他法律、法規、規章的情形。

　　第三十三條(回購)

　　取得房地產權證未滿5年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房，并由房屋所在地區(縣)住房保障實施機構或者區(縣)人民政府指定的機構予以回購：

　　(一)購房人或者同住人購買商品住房，不再符合住房困難標準的;

　　(二)購房人和同住人的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的;

　　(三)購房人和同住人均死亡的;

　　(四)市人民政府規定的其他情形。

　　回購價款為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息。

　　取得房地產權證未滿5年，因離婚析產、無法償還購房貸款等原因確需退出共有產權保障住房的，全部購房人、同住人之間應當達成一致意見，并向房屋所在地區(縣)住房保障實施機構提出申請。經審核同意后，按照第一款、第二款的規定予以回購。

　　第三十四條(上市轉讓和購買政府產權份額)

　　取得房地產權證滿5年后，共有產權保障住房可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額，但購房人、同住人拒不履行區(縣)住房保障行政管理部門作出的有關房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的除外。上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變為商品住房。

　　取得房地產權證滿5年后，購房人、同住人購買商品住房且住房不再困難的，應當在辦理商品住房轉移登記前，先行上市轉讓共有產權保障住房或者購買政府產權份額，但符合確有必要購買商品住房情形的除外。具體例外情形，由市住房保障行政管理部門規定。

　　第三十五條(上市轉讓和購買政府產權份額程序及價格)

　　上市轉讓共有產權保障住房的，全部購房人、同住人應當達成一致意見，并向房屋所在地區(縣)住房保障實施機構提出申請。區(縣)住房保障實施機構或者區(縣)人民政府指定的機構在同等條件下有優先購買權;放棄優先購買權的，方可向他人轉讓。共有產權保障住房被上市轉讓或者優先購買的，購房人按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

　　購買政府產權份額的，全部購房人、同住人應當就購買意愿、購房人等事項達成一致意見，并向房屋所在地區(縣)住房保障實施機構提出申請。

　　政府行使優先購買權和購房人、同住人購買政府產權份額相關價格的確定辦法，由市住房保障行政管理部門會同相關行政管理部門，按照符合市場價格的原則另行規定。

　　第三十六條(資金管理和房源使用)

　　共有產權保障住房性質轉變為商品住房后，政府產權份額所得納入財政住房保障資金專戶。

　　通過回購或者優先購買方式取得的共有產權保障住房，由區(縣)人民政府按照有關規定統籌使用。

　　第三十七條(資金保證)

　　區(縣)住房保障行政管理部門應當會同財政部門設立專項經費，及時落實回購和優先購買所需資金。

　　第三十八條(禁止再次申請)

　　購房人和同住人取得共有產權保障住房后，不得再次申請共有產權保障住房。

　　第三十九條(繼承)

　　購房人均死亡，其共有產權保障住房產權份額的繼承人不符合共有產權保障住房申請條件的，住房保障機構可以按照依法分割共有物的方式，處置共有產權保障住房。

　　第四十條(維修資金)

　　購房人應當按照本市商品住宅專項維修資金的有關規定，全額繳納住宅專項維修資金。

　　第四十一條(物業服務收費)

　　共有產權保障住房的物業服務費，由購房人承擔。

　　配建共有產權保障住房的物業服務收費，執行所在住宅小區的物業服務收費標準。

　　第四十二條(政府購買服務及配合管理)

　　房屋所在地區(縣)住房保障行政管理部門可以將共有產權保障住房使用管理的具體事務，委托物業服務企業或者其他社會組織實施，并支付相應費用。

　　分配供應地區(縣)住房保障等行政管理部門應當配合做好供后管理有關工作。

　　第四十三條(對房地產經紀人的要求)

　　房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權保障住房出售、出租等業務。

　　第五章監督管理

　　第四十四條(監督檢查)

　　住房保障行政管理部門以及受委托的住房保障實施機構可以通過以下方式進行監督檢查：

　　(一)詢問與核查事項有關的單位和個人，要求其對相關情況作出說明、提供材料;

　　(二)檢查物業使用情況;

　　(三)查閱、記錄、復制保障對象有關的資料，了解保障對象人員身份、收入和財產等情況;

　　(四)法律、法規規定的其他方式。

　　有關單位和個人應當配合監督檢查，按照要求如實提供相關材料。

　　第四十五條(信息化和檔案管理)

　　市住房保障行政管理部門應當建立統一的共有產權保障住房管理信息系統，為共有產權保障住房的建設、申請審核、分配供應、供后管理等工作提供技術服務。

　　住房保障實施機構應當建立健全共有產權保障住房申請、供應、使用以及退出的相關檔案。

　　第四十六條(信用信息管理)

　　申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定的情形的，行政機關應當按照國家和本市規定，將相關行政處理決定信息納入市公共信用信息服務平臺。

　　第四十七條(社會監督)

　　共有產權保障住房建設、申請審核、供應和供后管理等工作接受社會監督。

　　鼓勵單位和個人對違反本辦法的行為進行舉報、投訴;有關責任部門應當及時予以處理，并向社會公開處理結果。

　　第六章法律責任

　　第四十八條(違反協議約定的法律責任)

　　購房人、同住人違反供后房屋使用管理協議的約定，有本辦法第三十二條規定的擅自轉讓、贈與、出租、出借共有產權保障住房，或者設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權以及其他違反約定的行為的，房屋所在地區(縣)住房保障實施機構可以按照協議約定，要求其改正，并追究其違約責任。

　　第四十九條(申請人弄虛作假的法律責任)

　　違反本辦法第二十條第一款規定，申請人不如實填報申請文書，故意隱瞞或者虛報身份、住房、收入和財產等狀況，或者偽造相關證明材料申請共有產權保障住房的，由分配供應地區(縣)住房保障行政管理部門按照下列規定予以處理，并禁止其5年內再次申請本市各類保障性住房：

　　(一)已取得申請資格的，應當取消其資格，可處1萬元以上5萬元以下罰款。

　　(二)已購買共有產權保障住房的，責令其騰退住房，收取住房占用期間的市場租金，可處5萬元以上10萬元以下罰款;騰退住房后，由住房保障實施機構退回購房款。

　　第五十條(出具虛假證明主體的法律責任)

　　違反本辦法第二十條第二款規定，單位、個人為他人申請共有產權保障住房出具虛假證明材料的，分配供應地區(縣)住房保障行政管理部門應當責令改正，對單位處1萬元以上5萬元以下罰款，對個人處1000元以上1萬元以下罰款。

　　第五十一條(違規使用房屋的法律責任)

　　違反本辦法第三十二條第(一)項、第(二)項、第(三)項規定，購房人、同住人違規使用房屋的，房屋所在地區(縣)住房保障行政管理部門應當責令限期改正;逾期未改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　購房人、同住人有違法搭建建(構)筑物、損壞承重結構、擅自改變使用性質、擅自占用物業共用部分等其他違反房屋管理規定的行為的，按照國家和本市物業管理等相關規定處理。

　　購房人、同住人違反本辦法第三十二條規定使用房屋且逾期未改正的，房屋所在地區(縣)住房保障行政管理部門可以責令其騰退住房，并禁止5年內再次申請本市各類保障性住房。

　　第五十二條(房地產經紀人違規代理的法律責任)

　　違反本辦法第四十三條規定，房地產經紀機構和經紀人員違規代理共有產權保障住房出售、出租業務的，由區(縣)住房保障行政管理部門責令限期改正，對房地產經紀人員處1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上備案資格，處3萬元罰款。

　　第五十三條(申請強制執行)

　　根據本辦法規定，區(縣)住房保障行政管理部門作出行政決定，當事人拒不履行的，可以依法申請人民法院強制執行。

　　第五十四條(行政責任)

　　違反本辦法規定，有關行政管理部門、住房保障實施機構及其工作人員有下列行為之一，造成不良影響的，由所在單位或者上級主管部門依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予警告、記過或者記大過處分;情節嚴重的，給予降級或者撤職處分：

　　(一)未依法履行審核職責的;

　　(二)未依法建立或者更新輪侯名冊的;

　　(三)未依法開展選房工作的;

　　(四)未依法履行供后管理職責的。

　　第七章附則

　　第五十五條(籌措房源的其他渠道)

　　住房保障實施機構可以收購符合要求的新建普通商品住房或者存量住房，作為共有產權保障住房的房源。共有產權保障住房房源的收購，執行國家規定的稅收優惠政策。

　　第五十六條(施行日期)

　　本辦法自2016年5月1日起施行。2009年6月24日發布的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》(滬府發〔2009〕29號)同時廢止。