上海市房地產經紀人管理暫行規定

　　上海市人民政府

　　(1994年8月15日上海市人民政府批準，根據1997年12月14日上海市人民政府令第53號公布的《上海市人民政府關于修改上海市深井管理辦法等68件規章部分條款的決定》修正，根據2014年5月7日上海市人民政府令第16號公布的《上海市人民政府關于修改上海港口岸線管理辦法等8件市政府規章的決定》修正并重新公布)

　　第一章 總則

　　第一條為了發展和規范本市房地產市場，加強對房地產經紀活動的管理，制定本規定。

　　第二條本規定所稱的房地產經紀活動，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人(以下簡稱當事人)有償提供居間介紹、代理、咨詢等服務的營業性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。

　　本規定所稱的房地產經紀人，是指具備經紀人條件、經工商行政管理部門核準登記并領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。

　　第三條房地產經紀人從事本市房地產經紀活動的，均適用本規定。

　　未在本市注冊登記的房地產經紀人，不得從事本市房地產的經紀活動。

　　第四條市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)和市工商行政管理局是本市房地產經紀活動的主管機關。區、縣房產管理局和浦東新區房產管理部門(以下稱區、縣房管部門)和區、縣工商行政管理局是本行政區域內房地產經紀活動的主管機關。

　　市和區、縣房地產交易管理部門負責對房地產經紀人的日常管理工作。

　　第二章 申請條件和程序

　　第五條凡年滿18周歲、具有本市常住戶口和高中以上文化程度的人員，經市房地局統一培訓和考核合格，并取得市房地局頒發的《上海市房地產經紀人員資格證》后，可以申請從事房地產經紀活動。但國家和本市規定不允許兼職的人員除外。

　　第六條申請成立房地產經紀組織的，應當具備下列條件：

　　(一)有5名以上取得《上海市房地產經紀人員資格證》的人員;

　　(二)有10萬元以上人民幣資金;

　　(三)有經營宗旨明確的組織章程;

　　(四)有固定的經營場所。

　　第七條申請成為個體房地產經紀人的，應當具備下列條件：

　　(一)取得《上海市房地產經紀人員資格證》;

　　(二)有2萬元以上人民幣資金或者有擔保人提供價值2萬元以上人民幣的財產擔保;

　　(三)有固定的經紀活動場所;

　　(四)申請前的3年內無犯罪記錄。

　　第八條申請成為房地產經紀人，應當向營業所在地的工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本規定條件的，不予登記。

　　房地產經紀人在領取營業執照后的30天內，應當到工商登記機關所在地的區、縣房地產交易管理部門備案。

　　第三章 經紀管理

　　第九條房地產經紀組織從事房地產經紀活動，必須由其機構內取得《上海市房地產經紀人員資格證》的人員進行。

　　持有《上海市房地產經紀人員資格證》的人員，必須以房地產經紀人的名義從事房地產經紀活動。

　　第十條房地產經紀人向當事人提供居間介紹、代理或者具有委托事項的咨詢服務，應當與當事人簽訂房地產經紀合同。

　　房地產經紀合同應當包括下列主要內容：

　　(一)標的(經紀事項);

　　(二)經紀事項的要求和標準;

　　(三)合同履行的期限;

　　(四)服務費數額和支付方式、時間;

　　(五)違約責任和糾紛解決方式;

　　(六)雙方約定的其他內容。

　　第十一條房地產經紀合同不能履行或者不能完全履行的，房地產經紀人不收取或者減少收取服務費。但由于當事人過失造成的除外。

　　由于房地產經紀人的過失造成當事人經濟損失的，房地產經紀人應當承擔賠償責任。

　　第十二條房地產經紀人與當事人簽訂房地產經紀合同后，轉委托他人代理的，應當征得當事人的同意，并不得增加服務費。

　　第十三條房地產經紀活動的服務費由房地產經紀人與當事人在下列收費標準內自行議定，并在房地產經紀合同的履行期限內交付：

　　(一)居間介紹、代理房屋買賣、國有土地使用權轉讓的，按成交價的3%以下收取;

　　(二)居間介紹、代理房屋和國有土地使用權租賃的，按月租金的70%以下一次性收取;

　　(三)居間介紹、代理房屋交換的，按房地產評估價值的1%以下收取。

　　提供咨詢服務的，服務費標準由雙方協商議定。

　　第十四條房地產經紀人應當健全財務會計制度，建立會計帳簿，編制財務報表。收取服務費應當出具上海市統一發票，經營所得應當依法納稅。

　　第十五條房管部門應當對房地產經紀人的經營活動進行監督和檢查。房地產經紀人應當按季向房地產交易管理部門報送業務統計報表，并按經紀活動收入的一定比例交納管理費。管理費收取標準由市物價局、市財政局會同市房地局制定。

　　第十六條房地產經紀人可以向房地產交易管理部門查詢房地產開發資料和商品房銷售信息，了解房地產市場行情和有關房地產市場的政策、法規及其他有關文件，并參加各類相關活動。

　　第十七條房地產開發經營企業的房地產經紀人不得從事本公司開發建設的房地產經紀業務。

　　房地產經紀人員不得同時在2個或者2個以上房地產經紀組織內兼職。

　　第十八條房地產經紀人歇業或者因其他原因終止經紀活動的，應當向工商行政管理部門辦理注銷登記。

　　第四章 罰則

　　第十九條房地產經紀人違反工商行政管理規定的，由工商行政管理部門予以行政處罰。

　　第二十條對違反本規定的房地產經紀人，由市房地局或者區、縣房管部門按下列規定予以行政處罰：

　　(一)未取得《上海市房地產經紀人員資格證》，擅自從事房地產經紀活動的，責令其停止違法行為，并可處以1萬元至3萬元的罰款;

　　(二)未按規定向房地產交易管理部門辦理備案手續的，責令其限期補辦備案手續，并可處以500元至1000元的罰款;

　　(三)房地產開發經營企業的房地產經紀組織，從事本公司開發建設的房地產經紀業務的，責令其改正，并可處以5000元至3萬元的罰款;

　　(四)房地產經紀人員同時在2個或者2個以上房地產經紀組織內兼職從事房地產經紀活動的，責令其改正，并可處以2000元至2萬元的罰款;

　　(五)房地產經紀人超標準收取服務費的，責令其退還超收的費用，并可處以超收費用1至3倍的罰款，但最高不超過3萬元;

　　(六)采取弄虛作假損害當事人合法權益的，責令其賠償損失，并可處以5000元至3萬元的罰款。

　　第二十一條房地產經紀人員隱瞞真實情況、弄虛作假取得《上海市房地產經紀人員資格證》的，由市房地局注銷和收繳其《上海市房地產經紀人員資格證》，并應當及時通報工商行政管理部門;對不符合經紀人條件的，由工商行政管理部門依法注銷其房地產經紀活動的經營項目。

　　第二十二條行政管理部門作出行政處罰，應當出具行政處罰決定書;收繳罰款，應當開具由市財政部門統一印制的罰沒財物收據。

　　罰款按規定上繳國庫。

　　第二十三條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

　　第五章 附則

　　第二十四條本規定頒布前已成立的房地產經紀人，均應當按本規定組織本單位從事經紀業務的人員參加統一培訓和考核，并應當取得《上海市房地產經紀人員資格證》。

　　第二十五條本規定的具體應用問題，由市房地局和市工商行政管理局按各自職責負責解釋。

　　第二十六條本規定自1994年9月1日起施行。